Empreitada geral de todas as especialidades
Um único contrato, um interlocutor, um preço global e um planeamento para o conjunto das obras: a fórmula habitual para uma obra com várias especialidades ou um calendário apertado.
Construção e obras
Reabilitação e remodelação de espaços profissionais
Escritórios, lojas, oficinas: descreva o seu projeto de reabilitação e compare as propostas de empreiteiros gerais e de empresas de cada especialidade, em todas as áreas.
- Gratuito, conta criada apenas na publicação
- Empresas verificadas (número de empresa controlado)
- Desenhos visíveis apenas para os membros
Reabilitar ou remodelar espaços profissionais é coordenar ofícios muito diferentes: demolição, divisórias, tetos, pavimentos, eletricidade, correntes fracas, ventilação, pintura, caixilharias e, por vezes, equipamento e mobiliário fixo. O risco é menos técnico do que organizativo: uma especialidade atrasada bloqueia a seguinte, e uma reserva esquecida na receção custa tempo e dinheiro.
Coexistem duas organizações. Com um empreiteiro geral (todas as especialidades), assina um único contrato e tem um só interlocutor, que coordena as especialidades com as suas equipas e subempreiteiros. Com especialidades separadas, contrata cada empresa: mantém o controlo da escolha e do preço de cada especialidade, mas assegura a coordenação ou entrega-a a um diretor de obra. Nenhum modelo é melhor em si: tudo depende da complexidade da obra, da sua disponibilidade e da sua organização.
Esta página destina-se a gestores de instalações, dirigentes de PME, comerciantes, senhorios e autarquias. Explica como delimitar a necessidade, o que determina o preço, que autorizações antecipar para um local que recebe público e como obter orçamentos comparáveis.
Serviços habituais
Especialidades separadas com direção de obra
Consulta cada especialidade, muitas vezes por intermédio de um arquiteto ou de um diretor de obra que prepara o processo, compara as propostas, planeia e acompanha a obra até à receção.
Remodelação de escritórios
Redistribuição de pisos, divisórias envidraçadas ou opacas, salas de reuniões, acústica, iluminação, redes de correntes fortes e fracas, pavimentos e pintura, por vezes receção e mobiliário.
Remodelação de lojas e de locais que recebem público
Organização de superfícies de venda, montras, caixas, acessibilidade, segurança contra incêndios e processos de autorização de obras, quando exigidos.
Reabilitação de oficinas e de instalações de atividade
Pavimentos adaptados às cargas e às circulações, iluminação, ventilação, isolamento, instalações sanitárias e balneários, com um faseamento que preserve a atividade.
Reposição do estado inicial e renovação energética
Reparação após sinistro ou fim de arrendamento, isolamento, iluminação LED, caixilharias, regulação: obras que prolongam a vida de um local e reduzem os seus consumos.
Gestão, coordenação e receção
Planeamento, atas de reuniões, acompanhamento dos autos de medição, lista de reservas, telas finais: a coordenação é um serviço por inteiro, a identificar no orçamento.
Especialidades envolvidas
Demolição e remoçãoEstrutura e aberturasDivisórias, forras e tetos falsosPavimentos flexíveis, ladrilhos e resinasPintura e revestimentos de paredesEletricidade, iluminação e correntes fracasCanalização, sanitários e ventilaçãoCaixilharias interiores e exterioresEquipamento e mobiliário fixo
Tipos de projetos
- Remodelação de um piso de escritórios após uma mudança de organização ou de contrato de arrendamento
- Abertura, reabilitação ou adaptação às normas de uma loja
- Transformação de uma instalação de atividade em escritórios, showroom ou oficina
- Reposição do estado de locais antes da devolução ou de um novo arrendamento
- Reabilitação de instalações de autarquias, associações ou edifícios que recebem público
- Renovação energética de um edifício de serviços em várias fases
O que influencia o preço
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1
Âmbito e número de especialidades
Quantas mais especialidades o projeto reúne, mais pesam a coordenação, o planeamento e as interfaces. Um âmbito definido, com a lista das obras a conservar, a demolir e a criar, é a base de um orçamento fiável.
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2
Nível de acabamento e gama de materiais
Revestimentos, luminárias, caixilharias, mobiliário fixo: a diferença entre um acabamento corrente e um acabamento de gama alta é considerável. Indique uma gama ou referências para que todos orçamentem o mesmo nível.
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3
Estado do edifício e imprevistos
Redes obsoletas, suportes degradados, amianto, não conformidades a corrigir: no existente, parte do custo só aparece com a abertura. Exija verbas de imprevistos claras e um acordo escrito antes de qualquer trabalho a mais.
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4
Restrições de exploração e prazos
Trabalho em local ocupado, horários noturnos ou de fim de semana, faseamento, entregas limitadas, data de abertura a cumprir: estas restrições aumentam os custos de mão de obra, de proteção e de coordenação.
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5
Modo de contratação
Preço global e fixo, preços unitários ou administração direta: cada fórmula reparte de outra forma o risco entre si e a empresa. Um empreiteiro geral integra a sua coordenação; especialidades separadas exigem uma gestão, interna ou entregue a um diretor de obra.
Conselhos para um pedido bem-sucedido
Publicar um pedido- Descreva o local: área, utilização, ano de construção, piso, acessos, elevador, e junte plantas, fotografias e diagnósticos disponíveis.
- Indique o que espera: número de postos ou de salas, ambiente, desempenhos (acústica, iluminação, redes) e equipamentos a conservar.
- Especifique o modo de consulta pretendido (empreitada geral, especialidades separadas ou ambos para comparar) e diga se já foi designado um arquiteto ou um diretor de obra.
- Fixe as datas: início, fim, abertura ou entrega das chaves, bem como os períodos em que o local deve permanecer acessível.
- Indique um orçamento global realista: ajuda as empresas a propor soluções adaptadas à sua ambição.
- Organize uma visita conjunta antes da orçamentação e anote as perguntas colocadas: revelam os pontos a esclarecer no caderno de encargos.
Empreiteiro geral ou especialidades separadas: como escolher
Esta decisão estrutura toda a obra. Toma-se em função da complexidade do projeto, da sua capacidade de coordenação e do espaço que pretende deixar à concorrência especialidade a especialidade.
| Critério | Empreiteiro geral | Especialidades separadas |
|---|---|---|
| Contrato | Um único contrato, um interlocutor | Um contrato por empresa |
| Coordenação | Assegurada pela empresa | A assegurar por si ou por um diretor de obra |
| Preço | Preço global, coordenação incluída | Comparação especialidade a especialidade, maior transparência |
| Responsabilidade | Uma empresa responde perante si pelo conjunto | Cada empresa responde pela sua especialidade |
Um empreiteiro geral pode subcontratar parte das especialidades. Em França, a lei n.º 75-1334 de 31 de dezembro de 1975 sobre a subcontratação impõe que o empreiteiro lhe faça aceitar cada subcontratado e aprovar as suas condições de pagamento: peça a lista dos intervenientes previstos antes de assinar. Entre as duas fórmulas, um agrupamento de empresas, conjunto ou solidário, responde por um conjunto de ofícios complementares sob a liderança de um mandatário. Em qualquer caso, deve ser designado um coordenador de segurança e saúde (SPS, em França) logo que várias empresas intervenham na obra.
Autorizações, acessibilidade e segurança a antecipar
Consoante a natureza das obras, várias diligências precedem a obra. Consulte a câmara municipal ou o seu diretor de obra logo na fase de estudo: os prazos de instrução podem ser longos. As referências seguintes dizem respeito à regulamentação francesa.
- Urbanismo. Alteração de fachada ou de montra, mudança de utilização, criação de área: declaração prévia ou licença de construção, consoante o caso. Um arquiteto é por vezes obrigatório para a licença.
- Estabelecimento que recebe público (ERP). A remodelação ou a modificação de um ERP está sujeita a autorização de obras, com análise da segurança contra incêndios e da acessibilidade para pessoas com deficiência. A abertura após as obras pode exigir o parecer de uma comissão de segurança.
- Locais de trabalho. O Código do Trabalho (francês) fixa regras sobre iluminação, ventilação, instalações sanitárias e circulações: aplicam-se também a locais reabilitados.
- Arrendamento e condomínio. Como arrendatário, verifique a repartição das obras no contrato e obtenha o acordo escrito do senhorio para as que afetem a estrutura, as fachadas ou os equipamentos técnicos.
- Amianto. Num edifício cuja licença de construção seja anterior a 1 de julho de 1997, o diagnóstico prévio à obra é obrigatório; encomende-o antes de consultar.
Se as suas equipas permanecerem no local, prepare com as empresas a prevenção dos riscos ligados à coatividade (plano de prevenção, protocolos de acesso, circulações protegidas).
Preparar a consulta e obter orçamentos comparáveis
Uma reabilitação bem orçamentada começa por um caderno de encargos claro: programa, âmbito, existente conservado ou demolido, desempenhos, acabamentos, planeamento e restrições de exploração. O nosso gerador de caderno de encargos propõe um modelo adaptado às obras de construção.
Peça depois orçamentos numa base comum: uma decomposição por especialidades (DPGF em França, decomposição do preço global e fixo) ou um mapa de preços unitários com as quantidades. Cada empresa orçamenta então as mesmas obras e a diferença lê-se linha a linha. Compare o que está incluído ou excluído: remoção, evacuação de entulho, proteções, coordenação, ensaios, telas finais.
Faça visitar o local antes da orçamentação e verifique os certificados de seguro de cada interveniente. Antes da entrega das instalações, preveja a limpeza de fim de obra. O contrato, a receção e as garantias estão detalhados na nossa página sobre as obras de construção. Por especialidade: estuques e isolamento, eletricidade, canalização e aquecimento, caixilharias e pintura e revestimentos. O seu projeto está pronto? Publique o seu pedido.
Pedidos abertos: remodelação de instalações
Fornecedores: remodelação de instalações
Competências relacionadas
Estuques e isolamento
Divisórias, tetos falsos, contra-fachadas, isolamento térmico e acústico
Eletricidade de edifícios
Instalações, adequação às normas, iluminação, correntes fracas
Pintura e revestimentos
Pintura interior e exterior, pavimentos, azulejos
Limpeza de escritórios
Manutenção regular de escritórios, lojas e instalações profissionais
Perguntas frequentes
Uma pergunta que não aparece aqui? Consulte o centro de ajuda ou escreva-nos.
Empreitada geral ou especialidades separadas: que fórmula escolher?
O empreiteiro geral convém se pretender um único interlocutor, um preço global e uma coordenação delegada, por exemplo para várias especialidades e um prazo apertado. As especialidades separadas convêm se quiser controlar a escolha de cada empresa e dispuser de um diretor de obra ou de tempo para coordenar. Em ambos os casos, peça orçamentos detalhados por especialidade para poder comparar.
É necessário um arquiteto para reabilitar escritórios ou uma loja?
Nem sempre. É obrigatório em certos casos para apresentar um pedido de licença de construção e útil para um projeto de grande dimensão ou um estabelecimento que receba público. Um diretor de obra (arquiteto, economista da construção ou gabinete de engenharia) prepara o processo, consulta as empresas, acompanha a obra e a receção. Informe-se junto da câmara municipal sobre as obrigações do seu projeto.
É possível continuar a trabalhar em instalações em reabilitação?
É possível com um faseamento por zonas, proteções, horários adaptados e uma prevenção organizada com as empresas, mas isso prolonga a duração e pode aumentar o custo. As obras ruidosas ou com muito pó agrupam-se muitas vezes ao fim do dia ou ao fim de semana. Anuncie logo no pedido que as instalações permanecem ocupadas: cada empresa adaptará a sua proposta.
Quem é responsável em caso de problema numa obra com várias especialidades?
Com um empreiteiro geral, é ele que responde perante si pelo conjunto das obras, incluindo as confiadas a subcontratados. Com especialidades separadas, cada empresa responde pela sua especialidade, e os danos na interface entre duas especialidades exigem uma análise caso a caso, daí o interesse de uma coordenação sólida. Peça os certificados de seguro de cada interveniente.
Como evitar derrapagens orçamentais?
Descreva com precisão o âmbito, faça visitar o local antes da orçamentação e exija um orçamento detalhado com quantidades, obras incluídas e excluídas e imprevistos identificados. Acorde que qualquer trabalho adicional seja objeto de um acordo escrito e de um preço antes da execução. Acompanhe os autos de medição e não se esqueça das verbas muitas vezes ausentes: evacuação de entulho, proteções, limpeza.
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