Generalunternehmer für alle Gewerke
Ein Vertrag, ein Ansprechpartner, ein Gesamtpreis und ein Terminplan für alle Arbeiten: die übliche Lösung für eine Baustelle mit mehreren Gewerken oder einem engen Zeitplan.
Bau & Handwerk
Sanierung und Umbau von Gewerberäumen
Büros, Läden, Werkstätten: Beschreiben Sie Ihr Sanierungsprojekt und vergleichen Sie die Angebote von Generalunternehmern und Fachbetrieben, über alle Gewerke hinweg.
- Kostenlos, Konto wird erst bei der Veröffentlichung angelegt
- Verifizierte Unternehmen (Unternehmensnummer geprüft)
- Pläne nur für Mitglieder sichtbar
Gewerberäume zu sanieren oder umzubauen heißt, sehr unterschiedliche Gewerke zu koordinieren: Abbruch, Trennwände, Decken, Böden, Elektro, Schwachstrom, Lüftung, Malerarbeiten, Fenster und Türen, manchmal auch Einbauten und fest installierte Möbel. Das Risiko liegt weniger im Technischen als im Organisatorischen: Ein verspätetes Gewerk blockiert das nächste, und ein vergessener Mangel bei der Abnahme kostet Zeit und Geld.
Es gibt zwei Organisationsformen. Mit einem Generalunternehmer (alle Gewerke) schließen Sie einen einzigen Vertrag und haben einen Ansprechpartner, der die Gewerke mit seinen Teams und Nachunternehmern koordiniert. Bei Einzelvergabe nach Gewerken schließen Sie mit jedem Betrieb einen eigenen Vertrag: Sie behalten die Hand auf Auswahl und Preis jedes Gewerks, übernehmen aber die Koordination oder übertragen sie einem Bauleiter. Keines der Modelle ist an sich besser: Es hängt von der Komplexität der Baustelle, Ihrer Verfügbarkeit und Ihrer Organisation ab.
Diese Seite richtet sich an Gebäudeverwalter, Geschäftsführer kleiner und mittlerer Unternehmen, Ladeninhaber, Vermieter und Kommunen. Sie erklärt, wie Sie den Bedarf eingrenzen, was den Preis bestimmt, welche Genehmigungen Sie bei öffentlich zugänglichen Räumen frühzeitig einplanen sollten und wie Sie vergleichbare Angebote erhalten.
Gängige Leistungen
Einzelvergabe mit Bauleitung
Sie holen für jedes Gewerk Angebote ein, oft über einen Architekten oder Bauleiter, der die Unterlagen vorbereitet, die Angebote vergleicht, die Baustelle plant und bis zur Abnahme begleitet.
Büroumbau
Neuaufteilung von Etagen, verglaste oder geschlossene Trennwände, Besprechungsräume, Akustik, Beleuchtung, Stark- und Schwachstromnetze, Böden und Anstrich, manchmal auch Empfang und Möblierung.
Umbau von Läden und öffentlich zugänglichen Räumen
Gestaltung von Verkaufsflächen, Schaufenstern und Kassen, Barrierefreiheit, Brandschutz und Genehmigungsunterlagen für Bauarbeiten, sofern erforderlich.
Sanierung von Werkstätten und Betriebsräumen
Böden für Lasten und Verkehrswege, Beleuchtung, Lüftung, Dämmung, Sanitär- und Umkleideräume, mit einer Ablaufplanung, die den Betrieb schützt.
Instandsetzung und energetische Sanierung
Instandsetzung nach einem Schaden oder bei Mietende, Dämmung, LED-Beleuchtung, Fenster, Regelungstechnik: Arbeiten, die die Lebensdauer eines Raums verlängern und seinen Verbrauch senken.
Steuerung, Koordination und Abnahme
Terminplan, Besprechungsprotokolle, Überwachung der Abschlagsrechnungen, Mängelliste, Dokumentation der ausgeführten Bauwerke: Die Koordination ist eine eigenständige Leistung, die im Angebot gesondert ausgewiesen werden sollte.
Beteiligte Gewerke
Abbruch und RückbauRohbau und ÖffnungenTrennwände, Vorsatzschalen und AbhangdeckenElastische Beläge, Fliesen und HarzbödenMalerarbeiten und WandbelägeElektro, Beleuchtung und SchwachstromSanitär, Sanitärobjekte und LüftungInnen- und Außentüren sowie FensterInnenausbau und fest installierte Möbel
Arten von Projekten
- Neugestaltung einer Büroetage nach einer Neuorganisation oder einem Mietwechsel
- Eröffnung, Sanierung oder Anpassung eines Ladens an geltende Vorschriften
- Umnutzung eines Betriebsraums in Büros, Showroom oder Werkstatt
- Instandsetzung von Räumen vor der Rückgabe oder Neuvermietung
- Sanierung von Räumen von Kommunen, Vereinen oder öffentlich zugänglichen Gebäuden
- Energetische Sanierung eines gewerblich genutzten Gebäudes in mehreren Bauabschnitten
Was den Preis beeinflusst
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1
Umfang und Anzahl der Gewerke
Je mehr Gewerke ein Projekt umfasst, desto stärker fallen Koordination, Terminplan und Schnittstellen ins Gewicht. Ein klar abgegrenzter Umfang mit einer Liste der zu erhaltenden, zurückzubauenden und neu zu erstellenden Bauteile ist die Grundlage für ein verlässliches Angebot.
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2
Ausstattungsniveau und Materialqualität
Beläge, Leuchten, Fenster und Türen, fest installierte Möbel: Der Unterschied zwischen einer üblichen und einer hochwertigen Ausführung ist erheblich. Geben Sie eine Qualitätsstufe oder Referenzen an, damit alle dasselbe Niveau kalkulieren.
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3
Zustand des Gebäudes und Unvorhergesehenes
Veraltete Leitungen, geschädigte Untergründe, Asbest, nachzubessernde Mängel: Im Bestand zeigt sich ein Teil der Kosten erst beim Öffnen. Verlangen Sie klare Positionen für Unvorhergesehenes und eine schriftliche Zustimmung vor jedem Nachtrag.
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4
Betriebliche Einschränkungen und Fristen
Arbeiten im laufenden Betrieb, Nacht- oder Wochenendzeiten, Bauabschnitte, eingeschränkte Anlieferung, einzuhaltender Eröffnungstermin: Diese Zwänge erhöhen die Kosten für Arbeitskräfte, Schutzmaßnahmen und Koordination.
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5
Vertragsform
Pauschalpreis, Einheitspreise oder Regiearbeit: Jede Variante verteilt das Risiko anders zwischen Ihnen und dem Betrieb. Ein Generalunternehmer rechnet seine Koordination ein; bei Einzelvergabe ist eine Steuerung nötig, intern oder durch einen Bauleiter.
Tipps für eine erfolgreiche Anfrage
Anfrage stellen- Beschreiben Sie den Raum: Fläche, Nutzung, Baujahr, Etage, Zugang, Aufzug, und fügen Sie Pläne, Fotos und vorhandene Gutachten bei.
- Nennen Sie Ihre Erwartungen: Anzahl der Arbeitsplätze oder Räume, Atmosphäre, Leistungswerte (Akustik, Beleuchtung, Netze) und zu erhaltende Ausstattung.
- Legen Sie die gewünschte Vergabeform fest (Generalunternehmer, Einzelgewerke oder beides zum Vergleich) und teilen Sie mit, ob bereits ein Architekt oder Bauleiter bestimmt ist.
- Nennen Sie die Termine: Beginn, Ende, Eröffnung oder Schlüsselübergabe sowie die Zeiträume, in denen der Raum zugänglich bleiben muss.
- Nennen Sie einen realistischen Budgetrahmen: Er hilft den Betrieben, Lösungen vorzuschlagen, die zu Ihrem Anspruch passen.
- Organisieren Sie vor der Kalkulation einen gemeinsamen Ortstermin und notieren Sie die gestellten Fragen: Sie zeigen, was im Lastenheft noch zu präzisieren ist.
Generalunternehmer oder Einzelvergabe: wie entscheiden
Diese Entscheidung prägt die gesamte Baustelle. Sie richtet sich nach der Komplexität des Projekts, Ihrer Fähigkeit zur Steuerung und danach, wie viel Wettbewerb Sie Gewerk für Gewerk wünschen.
| Kriterium | Generalunternehmer | Einzelvergabe |
|---|---|---|
| Vertrag | Ein Vertrag, ein Ansprechpartner | Ein Vertrag je Betrieb |
| Koordination | Durch den Betrieb | Durch Sie oder einen Bauleiter |
| Preis | Gesamtpreis, Koordination inbegriffen | Vergleich Gewerk für Gewerk, mehr Transparenz |
| Haftung | Ein Betrieb haftet Ihnen gegenüber für das Ganze | Jeder Betrieb haftet für sein Gewerk |
Ein Generalunternehmer kann einen Teil der Gewerke weitervergeben. In Frankreich verlangt das Gesetz Nr. 75-1334 vom 31. Dezember 1975 über die Nachunternehmerschaft, dass er jeden Nachunternehmer von Ihnen annehmen und dessen Zahlungsbedingungen genehmigen lässt: Fordern Sie vor der Unterschrift die Liste der vorgesehenen Beteiligten. Zwischen beiden Formen steht die Arbeitsgemeinschaft, gemeinschaftlich oder gesamtschuldnerisch, die ein Paket ergänzender Gewerke unter Führung eines Bevollmächtigten übernimmt. In jedem Fall muss in Frankreich ein SPS-Koordinator (Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator) bestellt werden, sobald mehrere Betriebe auf der Baustelle tätig sind.
Genehmigungen, Barrierefreiheit und Sicherheit frühzeitig einplanen
Je nach Art der Arbeiten gehen mehrere Verfahren der Baustelle voraus. Fragen Sie schon in der Planungsphase bei der Gemeinde oder Ihrem Bauleiter nach: Die Bearbeitungsfristen können lang sein. Die folgenden Hinweise beschreiben die Rechtslage in Frankreich.
- Baurecht. Änderung von Fassade oder Schaufenster, Nutzungsänderung, Schaffung von Fläche: Voranmeldung oder Baugenehmigung je nach Fall. Für die Baugenehmigung ist manchmal ein Architekt vorgeschrieben.
- Öffentlich zugängliche Einrichtung (ERP, établissement recevant du public). Umbau oder Änderung einer solchen Einrichtung bedarf einer Genehmigung für Bauarbeiten, mit Prüfung von Brandschutz und Barrierefreiheit für Menschen mit Behinderung. Für die Eröffnung nach den Arbeiten kann die Stellungnahme einer Sicherheitskommission erforderlich sein.
- Arbeitsstätten. Das Arbeitsgesetzbuch (Code du travail) legt Regeln zu Beleuchtung, Belüftung, Sanitäranlagen und Verkehrswegen fest: Sie gelten auch für sanierte Räume.
- Mietvertrag und Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie als Mieter die Aufteilung der Arbeiten im Mietvertrag und holen Sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters für Arbeiten ein, die Tragwerk, Fassaden oder technische Anlagen betreffen.
- Asbest. In einem Gebäude, dessen Baugenehmigung vor dem 1. Juli 1997 erteilt wurde, ist die Erkundung vor den Arbeiten Pflicht; beauftragen Sie sie, bevor Sie Betriebe anfragen.
Bleiben Ihre Mitarbeiter vor Ort, bereiten Sie mit den Betrieben die Prävention der Risiken durch gleichzeitige Tätigkeiten vor (Präventionsplan, Zugangsprotokolle, geschützte Verkehrswege).
Ausschreibung vorbereiten und vergleichbare Angebote erhalten
Eine gut kalkulierte Sanierung beginnt mit einem klaren Lastenheft: Programm, Umfang, erhaltener oder zurückgebauter Bestand, Leistungswerte, Oberflächen, Terminplan und betriebliche Einschränkungen. Unser Lastenheft-Generator bietet eine Vorlage für Bauarbeiten.
Fordern Sie anschließend Angebote auf gemeinsamer Grundlage an: eine Aufteilung nach Gewerken (in Frankreich DPGF, décomposition du prix global et forfaitaire) oder ein Einheitspreisverzeichnis mit Mengen. Jeder Betrieb kalkuliert dann dieselben Leistungen, und die Abweichung lässt sich Zeile für Zeile ablesen. Vergleichen Sie, was enthalten oder ausgeschlossen ist: Rückbau, Schuttentsorgung, Schutzmaßnahmen, Koordination, Prüfungen, Dokumentation der ausgeführten Bauwerke.
Lassen Sie die Räume vor der Kalkulation besichtigen und prüfen Sie die Versicherungsnachweise jedes Beteiligten. Planen Sie vor der Übergabe der Räume die Baustellenendreinigung ein. Vertrag, Abnahme und Garantien finden Sie auf unserer Seite zu Bauleistungen. Nach Gewerken: Trockenbau und Dämmung, Elektro, Sanitär und Heizung, Fenster und Türen sowie Malerarbeiten und Beläge. Ist Ihr Projekt bereit? Stellen Sie Ihre Anfrage ein.
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Trennwände, abgehängte Decken, Vorsatzschalen, Wärme- und Schalldämmung
Gebäudeelektrik
Installationen, Normanpassungen, Beleuchtung, Schwachstrom
Malerarbeiten & Beläge
Innen- und Außenanstrich, Bodenbeläge, Fliesen
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Regelmäßige Reinigung von Büros, Geschäften und Gewerberäumen
Häufige Fragen
Eine Frage, die hier nicht auftaucht? Besuchen Sie das Hilfezentrum oder schreiben Sie uns.
Generalunternehmer oder Einzelvergabe: welche Variante wählen?
Der Generalunternehmer eignet sich, wenn Sie einen einzigen Ansprechpartner, einen Gesamtpreis und eine delegierte Koordination wünschen, etwa bei mehreren Gewerken und knapper Frist. Die Einzelvergabe passt, wenn Sie die Auswahl jedes Betriebs selbst steuern wollen und einen Bauleiter oder die Zeit zur Koordination haben. Verlangen Sie in beiden Fällen nach Gewerken aufgeschlüsselte Angebote, um zu vergleichen.
Braucht man für die Sanierung von Büros oder eines Ladens einen Architekten?
Nicht immer. In Frankreich ist er in bestimmten Fällen für den Antrag auf Baugenehmigung vorgeschrieben und nützlich bei umfangreichen Projekten oder öffentlich zugänglichen Einrichtungen. Ein Bauleiter (Architekt, Bauökonom oder Ingenieurbüro) bereitet die Unterlagen vor, holt Angebote ein und begleitet Baustelle und Abnahme. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde nach den Pflichten für Ihr Projekt.
Kann man in Räumen weiterarbeiten, die saniert werden?
Das ist mit Bauabschnitten nach Zonen, Schutzmaßnahmen, angepassten Arbeitszeiten und einer mit den Betrieben organisierten Prävention möglich, verlängert aber die Dauer und kann die Kosten erhöhen. Laute oder staubige Arbeiten werden oft abends oder am Wochenende gebündelt. Weisen Sie schon in der Anfrage darauf hin, dass die Räume genutzt werden: Jeder Betrieb passt sein Angebot an.
Wer haftet bei einem Problem auf einer Baustelle mit mehreren Gewerken?
Beim Generalunternehmer haftet dieser Ihnen gegenüber für sämtliche Arbeiten, auch für die an Nachunternehmer vergebenen. Bei Einzelvergabe haftet jeder Betrieb für sein Gewerk, und Mängel an der Schnittstelle zweier Gewerke müssen im Einzelfall geprüft werden, weshalb eine solide Koordination wichtig ist. Verlangen Sie die Versicherungsnachweise jedes Beteiligten.
Wie vermeidet man Budgetüberschreitungen?
Beschreiben Sie den Umfang genau, lassen Sie den Raum vor der Kalkulation besichtigen und verlangen Sie ein detailliertes Angebot mit Mengen, enthaltenen und ausgeschlossenen Leistungen und ausgewiesenem Unvorhergesehenem. Vereinbaren Sie, dass jede Zusatzleistung vor der Ausführung schriftlich bestätigt und mit einem Preis versehen wird. Verfolgen Sie die Abschlagsrechnungen und denken Sie an die oft fehlenden Posten: Schuttentsorgung, Schutzmaßnahmen, Reinigung.
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