Hoofdaannemer alle bouwvakken
Eén contract, één aanspreekpunt, één totaalprijs en één planning voor alle werkzaamheden: de gebruikelijke formule voor een project met meerdere werkpakketten of een krappe planning.
Bouw & werkzaamheden
Renovatie en inrichting van bedrijfsruimten
Kantoren, winkels, werkplaatsen: beschrijf uw renovatieproject en vergelijk de offertes van hoofdaannemers en bouwbedrijven, alle werkpakketten samen.
- Gratis, account wordt pas bij het plaatsen aangemaakt
- Geverifieerde bedrijven (bedrijfsnummer gecontroleerd)
- Tekeningen alleen zichtbaar voor leden
Bedrijfsruimten renoveren of inrichten betekent zeer uiteenlopende vakken coördineren: sloop, scheidingswanden, plafonds, vloeren, elektra, zwakstroom, ventilatie, schilderwerk, kozijnen, soms inbouw en vaste inrichting. Het risico is minder technisch dan organisatorisch: een werkpakket dat achterloopt houdt het volgende op, en een vergeten punt bij de oplevering kost tijd en geld.
Er bestaan twee organisatievormen naast elkaar. Met een hoofdaannemer (alle bouwvakken) tekent u één contract en hebt u één aanspreekpunt, dat de werkpakketten coördineert met zijn eigen ploegen en onderaannemers. Met aparte werkpakketten sluit u met elk bedrijf een contract: u houdt de regie over de keuze en de prijs van elk werkpakket, maar u zorgt zelf voor de coördinatie of laat die over aan een directievoerder. Geen van beide modellen is op zich beter: alles hangt af van de complexiteit van het project, uw beschikbaarheid en uw organisatie.
Deze pagina richt zich tot vastgoedbeheerders, mkb-ondernemers, winkeliers, verhuurders en overheden. Ze legt uit hoe u de behoefte afbakent, wat de prijs bepaalt, welke vergunningen u moet voorzien voor een publiek toegankelijke ruimte en hoe u vergelijkbare offertes krijgt.
Gangbare diensten
Aparte werkpakketten met directievoering
U raadpleegt elk bouwvak, vaak via een architect of directievoerder die het dossier voorbereidt, de aanbiedingen vergelijkt, het project plant en volgt tot en met de oplevering.
Kantoorinrichting
Herindeling van kantoorvloeren, glazen of gesloten wanden, vergaderruimten, akoestiek, verlichting, sterkstroom- en zwakstroomnetwerken, vloeren en schilderwerk, soms ontvangst en meubilair.
Inrichting van winkels en publiek toegankelijke ruimten
Inrichting van verkoopruimten, etalages, kassa’s, toegankelijkheid, brandveiligheid en vergunningsdossiers voor de werken wanneer die vereist zijn.
Renovatie van werkplaatsen en bedrijfsruimten
Vloeren die zijn afgestemd op belasting en verkeersroutes, verlichting, ventilatie, isolatie, sanitair en kleedruimten, met een fasering die de bedrijfsactiviteit ontziet.
Herstel en energierenovatie
Herstel na schade of einde huurcontract, isolatie, ledverlichting, kozijnen, regeling: werkzaamheden die de levensduur van een ruimte verlengen en het verbruik verminderen.
Aansturing, coördinatie en oplevering
Planning, vergaderverslagen, opvolging van termijnstaten, lijst met opleverpunten, dossier van de uitgevoerde werken: coördinatie is een volwaardige dienst, die in de offerte afzonderlijk moet worden vermeld.
Betrokken bouwvakken
Sloop en demontageRuwbouw en doorbrakenScheidingswanden, voorzetwanden en verlaagde plafondsZachte vloerbedekking, tegels en gietvloerenSchilderwerk en wandbekledingElektra, verlichting en zwakstroomLoodgieterswerk, sanitair en ventilatieBinnen- en buitenkozijnenInterieurbouw en vaste inrichting
Soorten projecten
- Herinrichting van een kantoorvloer na een organisatiewijziging of een nieuw huurcontract
- Opening, renovatie of aanpassing aan de voorschriften van een winkel
- Ombouw van een bedrijfsruimte tot kantoor, showroom of werkplaats
- Herstel van ruimten vóór oplevering of nieuwe verhuur
- Renovatie van ruimten van overheden, verenigingen of publiek toegankelijke gebouwen
- Energierenovatie van een utiliteitsgebouw in meerdere fasen
Wat de prijs beïnvloedt
-
1
Omvang en aantal bouwvakken
Hoe meer werkpakketten een project bundelt, hoe zwaarder coördinatie, planning en aansluitingen wegen. Een afgebakende omvang, met de lijst van te behouden, te verwijderen en te creëren onderdelen, is de basis van een betrouwbare offerte.
-
2
Afwerkingsniveau en materiaalklasse
Bekleding, armaturen, kozijnen, vaste inrichting: het verschil tussen een gangbare en een hoogwaardige afwerking is aanzienlijk. Geef een klasse of referenties aan, zodat iedereen hetzelfde niveau prijst.
-
3
Staat van het gebouw en onvoorziene kosten
Verouderde leidingen, aangetaste ondergronden, asbest, afwijkingen van de voorschriften die hersteld moeten worden: in een bestaand gebouw komt een deel van de kosten pas aan het licht bij het openleggen. Eis duidelijke posten voor onvoorzien en een schriftelijke overeenkomst vóór elke meerwerkpost.
-
4
Bedrijfsbeperkingen en termijnen
Werken in een bewoond pand, werktijden in de nacht of het weekend, fasering, beperkte leveringen, een openingsdatum die gehaald moet worden: deze beperkingen verhogen de kosten voor arbeid, bescherming en coördinatie.
-
5
Contractvorm
Totaalprijs en vaste prijs, eenheidsprijzen of regie: elke formule verdeelt het risico anders tussen u en het bedrijf. Een hoofdaannemer rekent zijn coördinatie mee; aparte werkpakketten vragen om aansturing, intern of uitbesteed aan een directievoerder.
Tips voor een succesvolle aanvraag
Aanvraag plaatsen- Beschrijf de ruimte: oppervlakte, gebruik, bouwjaar, verdieping, toegang, lift, en voeg beschikbare tekeningen, foto’s en onderzoeken toe.
- Geef aan wat u verwacht: aantal werkplekken of ruimten, sfeer, prestaties (akoestiek, verlichting, netwerken) en te behouden voorzieningen.
- Geef de gewenste wijze van aanbesteding aan (hoofdaannemer, aparte werkpakketten of beide ter vergelijking) en zeg of er al een architect of directievoerder is aangewezen.
- Leg de data vast: begin, einde, opening of oplevering van de sleutels, en de periodes waarin de ruimte toegankelijk moet blijven.
- Geef een realistisch budget op: dat helpt de bedrijven oplossingen voor te stellen die bij uw ambitie passen.
- Organiseer vóór de prijsopgave een gezamenlijk bezoek en noteer de gestelde vragen: ze wijzen op punten die in het programma van eisen moeten worden verduidelijkt.
Hoofdaannemer of aparte werkpakketten: hoe kiest u
Deze beslissing bepaalt de structuur van het hele project. Ze wordt genomen op basis van de complexiteit van het project, uw vermogen om aan te sturen en de ruimte die u wilt laten voor concurrentie per werkpakket.
| Criterium | Hoofdaannemer | Aparte werkpakketten |
|---|---|---|
| Contract | Eén contract, één aanspreekpunt | Eén contract per bedrijf |
| Coördinatie | Verzorgd door het bedrijf | Door uzelf of door een directievoerder te verzorgen |
| Prijs | Totaalprijs, inclusief coördinatie | Vergelijking per werkpakket, meer transparantie |
| Aansprakelijkheid | Eén bedrijf staat jegens u in voor het geheel | Elk bedrijf staat in voor zijn eigen werkpakket |
Een hoofdaannemer kan een deel van de werkpakketten uitbesteden. In Frankrijk verplicht de wet nr. 75-1334 van 31 december 1975 over onderaanneming (sous-traitance) de aannemer ertoe elke onderaannemer door u te laten aanvaarden en zijn betalingsvoorwaarden door u te laten goedkeuren: vraag vóór het tekenen om de lijst van de beoogde uitvoerders. Tussen beide formules in staat een combinatie van bedrijven, hoofdelijk of niet hoofdelijk, die onder leiding van een gevolmachtigde instaat voor een werkpakket met aanvullende vakken. In alle gevallen moet in Frankrijk een SPS-coördinator (coördinator veiligheid en gezondheid) worden aangewezen zodra meerdere bedrijven op het project werken.
Vergunningen, toegankelijkheid en veiligheid die u moet voorzien
Afhankelijk van de aard van de werken gaan er verschillende procedures aan het project vooraf. Vraag de gemeente of uw directievoerder al in de studiefase om informatie: de behandeltermijnen kunnen lang zijn. De onderstaande punten gelden in Frankrijk.
- Ruimtelijke ordening. Wijziging van gevel of etalage, wijziging van bestemming, vergroting van de oppervlakte: voorafgaande melding of bouwvergunning, afhankelijk van het geval. Voor de vergunning is soms een architect verplicht.
- Publiek toegankelijke inrichting (ERP, établissement recevant du public). Voor de inrichting of wijziging van een ERP is een werkvergunning vereist, met toetsing van de brandveiligheid en van de toegankelijkheid voor mensen met een beperking. Voor de opening na de werken kan het advies van een veiligheidscommissie nodig zijn.
- Werkruimten. De Code du travail (Franse arbeidswet) stelt regels voor verlichting, ventilatie, sanitair en verkeersroutes: die gelden ook voor gerenoveerde ruimten.
- Huurcontract en mede-eigendom. Controleer als huurder de verdeling van de werken in het huurcontract en vraag de schriftelijke toestemming van de verhuurder voor werken aan de constructie, de gevels of de technische installaties.
- Asbest. In een gebouw waarvan de bouwvergunning van vóór 1 juli 1997 dateert, is de inventarisatie vóór de werkzaamheden verplicht; bestel die voordat u bedrijven raadpleegt.
Als uw medewerkers ter plaatse blijven, bereid dan samen met de bedrijven de preventie van risico’s door gelijktijdige activiteiten voor (preventieplan, toegangsprotocollen, beveiligde looproutes).
De aanbesteding voorbereiden en vergelijkbare offertes krijgen
Een goed geprijsde renovatie begint met een helder programma van eisen: programma, omvang, behouden of te verwijderen bestaande onderdelen, prestaties, afwerkingen, planning en bedrijfsbeperkingen. Onze generator voor een programma van eisen biedt een raamwerk dat is afgestemd op bouwwerkzaamheden.
Vraag vervolgens om offertes op een gemeenschappelijke basis: een uitsplitsing per werkpakket (DPGF, in Frankrijk de décomposition du prix global et forfaitaire) of een lijst met eenheidsprijzen en hoeveelheden. Elk bedrijf prijst dan dezelfde werkzaamheden en het verschil is regel voor regel af te lezen. Vergelijk wat is inbegrepen of uitgesloten: sloop, afvoer van puin, bescherming, coördinatie, testen, dossier van de uitgevoerde werken.
Laat de ruimte bezichtigen vóór de prijsopgave en controleer de verzekeringsbewijzen van elke uitvoerder. Voorzie vóór de overdracht van de ruimten de schoonmaak na afloop van het project. Contract, oplevering en garanties worden toegelicht op onze pagina over bouwwerkzaamheden. Per werkpakket: stucwerk en isolatie, elektra, loodgieterswerk en verwarming, kozijnen en schilderwerk en wandbekleding. Is uw project klaar? Plaats uw aanvraag.
Openstaande aanvragen: renovatie van bedrijfsruimten
Leveranciers: renovatie van bedrijfsruimten
Gerelateerde expertises
Stucwerk & isolatie
Scheidingswanden, verlaagde plafonds, voorzetwanden, thermische en akoestische isolatie
Elektrotechniek voor gebouwen
Installaties, conformiteitswerkzaamheden, verlichting, zwakstroom
Schilderwerk & afwerking
Binnen- en buitenschilderwerk, vloeren, tegelwerk
Kantoorschoonmaak
Regelmatig onderhoud van kantoren, winkels en bedrijfsruimten
Veelgestelde vragen
Staat uw vraag er niet bij? Bekijk het helpcentrum of schrijf ons.
Hoofdaannemer of aparte werkpakketten: welke formule kiest u?
De hoofdaannemer past bij u als u één aanspreekpunt, een totaalprijs en gedelegeerde coördinatie wenst, bijvoorbeeld bij meerdere werkpakketten en een krappe termijn. Aparte werkpakketten passen als u de keuze van elk bedrijf wilt beheersen en over een directievoerder of de tijd beschikt om te coördineren. Vraag in beide gevallen om offertes die per werkpakket zijn uitgesplitst, om te kunnen vergelijken.
Is een architect nodig om kantoren of een winkel te renoveren?
Niet altijd. In bepaalde gevallen is een architect verplicht voor het indienen van een bouwvergunning, en nuttig bij een groot project of een publiek toegankelijke inrichting. Een directievoerder (architect, bouwkostendeskundige of engineeringbureau) bereidt het dossier voor, raadpleegt de bedrijven en volgt het project en de oplevering. Informeer bij de gemeente naar de verplichtingen voor uw project.
Kan men blijven werken in ruimten die worden gerenoveerd?
Dat kan met fasering per zone, bescherming, aangepaste werktijden en een preventie die met de bedrijven is georganiseerd, maar het verlengt de doorlooptijd en kan de kosten verhogen. Lawaaierig of stoffig werk wordt vaak gebundeld in de avond of het weekend. Meld al bij de aanvraag dat de ruimten in gebruik blijven: elk bedrijf past zijn offerte daarop aan.
Wie is aansprakelijk bij een probleem op een project met meerdere werkpakketten?
Bij een hoofdaannemer staat die jegens u in voor het geheel van de werken, ook voor het werk dat aan onderaannemers is toevertrouwd. Bij aparte werkpakketten staat elk bedrijf in voor zijn eigen werkpakket, en gebreken op het raakvlak tussen twee werkpakketten vragen om een analyse per geval, vandaar het belang van een solide coördinatie. Vraag de verzekeringsbewijzen van elke uitvoerder.
Hoe voorkomt u overschrijding van het budget?
Beschrijf de omvang nauwkeurig, laat de ruimte vóór de prijsopgave bezichtigen en eis een gedetailleerde offerte met hoeveelheden, inbegrepen en uitgesloten werkzaamheden en geïdentificeerde onvoorziene kosten. Spreek af dat elk meerwerk vóór uitvoering schriftelijk wordt overeengekomen, met een prijs. Volg de termijnstaten en vergeet de posten niet die vaak ontbreken: afvoer van puin, bescherming, schoonmaak.
Een behoefte op het gebied van renovatie van bedrijfsruimten?
Beschrijf uw project gratis en vergelijk de prijsoffertes van bouwbedrijven.
Bent u een bouwbedrijf?
Maak gratis uw profiel aan en reageer op aanvragen die passen bij uw expertise.