Generalny wykonawca, wszystkie branże
Jedna umowa, jeden rozmówca, jedna cena łączna i jeden harmonogram dla całości prac: typowe rozwiązanie przy inwestycji obejmującej kilka zakresów lub napiętym terminarzu.
Budownictwo i roboty
Remont i aranżacja lokali firmowych
Biura, sklepy, warsztaty: opisz projekt remontu i porównaj oferty generalnych wykonawców oraz firm branżowych, we wszystkich zakresach prac.
- Bezpłatnie, konto zakładane dopiero przy publikacji
- Zweryfikowane firmy (numer firmy sprawdzony)
- Plany widoczne tylko dla członków
Remont lub aranżacja lokali firmowych to koordynacja bardzo różnych branż: rozbiórki, ścianek, sufitów, podłóg, elektryki, sieci słaboprądowych, wentylacji, malowania, stolarki, czasem także zabudów meblowych i stałego wyposażenia. Ryzyko ma charakter raczej organizacyjny niż techniczny: opóźnienie jednej branży blokuje kolejną, a przeoczone zastrzeżenie przy odbiorze kosztuje czas i pieniądze.
Funkcjonują dwa modele organizacji. Przy generalnym wykonawstwie (wszystkie branże) podpisują Państwo jedną umowę i mają jednego rozmówcę, który koordynuje poszczególne zakresy własnymi ekipami i podwykonawcami. Przy osobnych zakresach zawierają Państwo umowę z każdą firmą: zachowują Państwo wpływ na wybór i cenę każdego zakresu, ale sami zajmują się koordynacją albo powierzają ją kierownikowi robót. Żaden model nie jest lepszy sam w sobie: wszystko zależy od złożoności inwestycji, Państwa dyspozycyjności i organizacji.
Ta strona jest przeznaczona dla zarządców nieruchomości, właścicieli małych i średnich firm, sklepikarzy, wynajmujących i samorządów. Wyjaśnia, jak określić potrzeby, co składa się na cenę, jakie zezwolenia należy uwzględnić w lokalu dostępnym dla publiczności i jak uzyskać porównywalne oferty.
Typowe usługi
Osobne zakresy z nadzorem inwestorskim
Zapytanie kierują Państwo do każdej branży, często za pośrednictwem architekta lub kierownika robót, który przygotowuje dokumentację, porównuje oferty, planuje i nadzoruje prace aż do odbioru.
Aranżacja biur
Przearanżowanie powierzchni, ścianki szklane lub pełne, sale konferencyjne, akustyka, oświetlenie, sieci silno- i słaboprądowe, podłogi i malowanie, czasem recepcja i meble.
Aranżacja sklepów i lokali dostępnych dla publiczności
Aranżacja powierzchni sprzedaży, witryn, kas, dostępność, bezpieczeństwo pożarowe i dokumentacja do pozwolenia na prace, gdy jest wymagana.
Remont warsztatów i obiektów produkcyjnych
Posadzki dostosowane do obciążeń i ciągów komunikacyjnych, oświetlenie, wentylacja, izolacja, sanitariaty i szatnie, z podziałem na etapy chroniącym działalność.
Przywrócenie stanu i modernizacja energetyczna
Naprawa po szkodzie lub zakończeniu najmu, izolacja, oświetlenie LED, stolarka, regulacja: prace, które wydłużają życie lokalu i zmniejszają jego zużycie energii.
Zarządzanie, koordynacja i odbiór
Harmonogram, protokoły ze spotkań, kontrola rozliczeń robót, lista zastrzeżeń, dokumentacja powykonawcza: koordynacja to odrębna usługa, którą warto wyodrębnić w ofercie.
Zakresy prac (branże)
Rozbiórki i demontażeRoboty konstrukcyjne i otworyŚcianki, obudowy i sufity podwieszanePodłogi elastyczne, płytki i żywiceMalowanie i okładziny ścienneElektryka, oświetlenie i sieci słaboprądoweHydraulika, sanitariaty i wentylacjaStolarka wewnętrzna i zewnętrznaZabudowy meblowe i stałe wyposażenie
Rodzaje projektów
- Przearanżowanie powierzchni biurowej po zmianie organizacji lub umowy najmu
- Otwarcie, remont lub dostosowanie do przepisów sklepu
- Przekształcenie lokalu produkcyjnego w biura, showroom lub warsztat
- Przywrócenie stanu lokali przed zwrotem lub ponownym wynajmem
- Remont lokali samorządów, stowarzyszeń lub budynków dostępnych dla publiczności
- Etapowa modernizacja energetyczna budynku usługowego
Co wpływa na cenę
-
1
Zakres i liczba branż
Im więcej zakresów obejmuje projekt, tym większe znaczenie mają koordynacja, harmonogram i styki między branżami. Jasno określony zakres, z listą elementów do zachowania, rozbiórki i wykonania, to podstawa rzetelnej oferty.
-
2
Poziom wykończenia i klasa materiałów
Okładziny, oprawy oświetleniowe, stolarka, stałe wyposażenie: różnica między wykończeniem standardowym a wysokiej klasy jest ogromna. Proszę wskazać standard lub konkretne produkty, aby każdy wyceniał ten sam poziom.
-
3
Stan budynku i niespodzianki
Zużyte instalacje, zniszczone podłoża, azbest, niezgodności do poprawy: w istniejącym budynku część kosztów ujawnia się dopiero po otwarciu. Proszę wymagać jasnych pozycji na nieprzewidziane roboty oraz pisemnej zgody przed każdym dodatkowym kosztem.
-
4
Ograniczenia eksploatacyjne i terminy
Praca w obiekcie użytkowanym, godziny nocne lub weekendowe, podział na etapy, ograniczone dostawy, termin otwarcia do dotrzymania: te ograniczenia zwiększają koszty robocizny, zabezpieczeń i koordynacji.
-
5
Forma rozliczenia
Cena ryczałtowa, ceny jednostkowe lub regia: każda formuła inaczej dzieli ryzyko między Państwa a firmę. Generalny wykonawca wlicza koszt koordynacji; osobne zakresy wymagają nadzoru, własnego lub powierzonego kierownikowi robót.
Wskazówki, jak dodać skuteczne zapytanie
Dodaj zapytanie- Proszę opisać lokal: powierzchnia, przeznaczenie, rok budowy, kondygnacja, dojazd, winda, i dołączyć dostępne rzuty, zdjęcia oraz ekspertyzy.
- Proszę określić oczekiwania: liczba stanowisk lub pomieszczeń, charakter wnętrza, parametry (akustyka, oświetlenie, sieci) i wyposażenie do zachowania.
- Proszę wskazać preferowany tryb zapytania (generalny wykonawca, osobne zakresy lub oba w celu porównania) i napisać, czy architekt lub kierownik robót został już wyznaczony.
- Proszę ustalić terminy: rozpoczęcie, zakończenie, otwarcie lub przekazanie kluczy oraz okresy, w których lokal musi pozostać dostępny.
- Proszę podać realistyczny budżet: pomaga on firmom zaproponować rozwiązania dopasowane do Państwa ambicji.
- Proszę zorganizować wspólną wizję lokalną przed wyceną i zanotować zadane pytania: wskazują one kwestie do doprecyzowania w specyfikacji.
Generalny wykonawca czy osobne zakresy: jak wybrać
Ta decyzja kształtuje całą inwestycję. Podejmuje się ją w zależności od złożoności projektu, Państwa zdolności do kierowania pracami i miejsca, jakie chcą Państwo zostawić na konkurencję między firmami w poszczególnych zakresach.
| Kryterium | Generalny wykonawca | Osobne zakresy |
|---|---|---|
| Umowa | Jedna umowa, jeden rozmówca | Osobna umowa z każdą firmą |
| Koordynacja | Zapewnia firma | Po stronie Państwa lub kierownika robót |
| Cena | Cena łączna, z koordynacją | Porównanie zakres po zakresie, większa przejrzystość |
| Odpowiedzialność | Jedna firma odpowiada wobec Państwa za całość | Każda firma odpowiada za swój zakres |
Generalny wykonawca może powierzyć część zakresów podwykonawcom. Francuska ustawa nr 75-1334 z 31 grudnia 1975 r. o podwykonawstwie wymaga, by uzyskał on Państwa akceptację każdego podwykonawcy i warunków jego płatności: przed podpisaniem umowy warto poprosić o listę planowanych podmiotów. Pomiędzy tymi dwiema formułami istnieje konsorcjum firm, współodpowiedzialne lub solidarne, które realizuje zakres komplementarnych zawodów pod kierownictwem pełnomocnika. W każdym przypadku, gdy na budowie pracuje kilka firm, należy wyznaczyć koordynatora ds. bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (we Francji: coordonnateur SPS).
Zezwolenia, dostępność i bezpieczeństwo do uwzględnienia
Zależnie od rodzaju prac przed rozpoczęciem budowy trzeba załatwić kilka formalności. Proszę zapytać urząd gminy lub kierownika robót już na etapie opracowania: terminy rozpatrywania wniosków bywają długie. Poniższe uwagi dotyczą Francji.
- Urbanistyka. Zmiana elewacji lub witryny, zmiana przeznaczenia, powiększenie powierzchni: zgłoszenie wstępne (déclaration préalable) lub pozwolenie na budowę, zależnie od przypadku. Do pozwolenia czasem obowiązkowy jest architekt.
- Obiekty dostępne dla publiczności (ERP, établissement recevant du public). Aranżacja lub zmiana ERP wymaga zezwolenia na prace, z oceną bezpieczeństwa pożarowego i dostępności dla osób z niepełnosprawnościami. Otwarcie po pracach może wymagać opinii komisji bezpieczeństwa.
- Pomieszczenia pracy. Francuski kodeks pracy (Code du travail) ustala zasady dotyczące oświetlenia, wietrzenia, sanitariatów i ciągów komunikacyjnych: dotyczą one także lokali po remoncie.
- Najem i współwłasność. Najemca powinien sprawdzić w umowie podział prac i uzyskać pisemną zgodę wynajmującego na te, które dotyczą konstrukcji, elewacji lub instalacji technicznych.
- Azbest. W budynku, dla którego pozwolenie na budowę wydano przed 1 lipca 1997 r., rozpoznanie przed pracami jest obowiązkowe; proszę je zlecić przed zapytaniem do firm.
Jeśli Państwa pracownicy pozostają na miejscu, warto z firmami przygotować zapobieganie ryzykom wynikającym z równoczesnej pracy wielu podmiotów (plan prewencji, zasady dostępu, chronione ciągi komunikacyjne).
Przygotowanie zapytania i uzyskanie porównywalnych ofert
Dobrze wyceniony remont zaczyna się od jasnej specyfikacji: programu, zakresu, tego, co istnieje i zostaje lub jest rozbierane, parametrów, wykończeń, harmonogramu i ograniczeń eksploatacyjnych. Nasz generator specyfikacji proponuje wzór dostosowany do prac budowlanych.
Następnie proszę prosić o oferty na wspólnej podstawie: podziale na zakresy (DPGF, francuski podział ceny ryczałtowej) lub przedmiarze z cenami jednostkowymi i ilościami. Każda firma wycenia wtedy te same roboty, a różnice widać linia po linii. Proszę porównać, co jest wliczone, a co wyłączone: rozbiórka, wywóz gruzu, zabezpieczenia, koordynacja, próby, dokumentacja powykonawcza.
Proszę zorganizować wizję lokalną przed wyceną i sprawdzić zaświadczenia o ubezpieczeniu każdego wykonawcy. Przed przekazaniem lokali proszę przewidzieć sprzątanie po zakończeniu prac. Umowę, odbiór i gwarancje opisuje nasza strona o pracach budowlanych. Według zakresów: zabudowy z płyt g-k i izolacje, elektryka, hydraulika i ogrzewanie, stolarka oraz malowanie i okładziny. Projekt gotowy? Dodaj zapytanie.
Otwarte zapytania: remonty lokali
Powiązane kompetencje
Gipsowanie i izolacja
Ścianki działowe, sufity podwieszane, obudowy, izolacja termiczna i akustyczna
Elektryka budowlana
Instalacje, dostosowanie do norm, oświetlenie, prądy słabe
Malowanie i okładziny
Malowanie wewnętrzne i zewnętrzne, podłogi, płytki
Sprzątanie biur
Regularne sprzątanie biur, sklepów i lokali firmowych
Często zadawane pytania
Nie ma tu Państwa pytania? Prosimy zajrzeć do centrum pomocy lub napisać do nas.
Generalny wykonawca czy osobne zakresy: którą formułę wybrać?
Generalny wykonawca sprawdza się, gdy zależy Państwu na jednym rozmówcy, cenie łącznej i oddelegowanej koordynacji, np. przy kilku zakresach i napiętym terminie. Osobne zakresy sprawdzają się, gdy chcą Państwo kontrolować wybór każdej firmy i dysponują kierownikiem robót lub czasem na koordynację. W obu przypadkach proszę prosić o oferty szczegółowe w podziale na zakresy, aby je porównać.
Czy do remontu biur lub sklepu potrzebny jest architekt?
Nie zawsze. W niektórych przypadkach jest obowiązkowy przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę (we Francji), a przydaje się przy większym projekcie lub obiekcie dostępnym dla publiczności. Kierownik robót (architekt, kosztorysant lub biuro projektowe) przygotowuje dokumentację, zapytuje firmy, nadzoruje prace i odbiór. Proszę dowiedzieć się w urzędzie gminy, jakie obowiązki dotyczą Państwa projektu.
Czy można dalej pracować w remontowanych lokalach?
Jest to możliwe przy podziale na strefy, zabezpieczeniach, dostosowanych godzinach i zorganizowanej z firmami prewencji, ale wydłuża czas prac i może zwiększyć koszt. Prace hałaśliwe lub pylące grupuje się często wieczorami lub w weekendy. Proszę zaznaczyć już w zapytaniu, że lokale pozostają użytkowane: każda firma dostosuje ofertę.
Kto odpowiada w razie problemu na budowie z wieloma zakresami?
Przy generalnym wykonawcy to on odpowiada wobec Państwa za całość prac, także te powierzone podwykonawcom. Przy osobnych zakresach każda firma odpowiada za swój zakres, a wady na styku dwóch zakresów wymagają analizy w każdym przypadku, stąd znaczenie solidnej koordynacji. Proszę żądać zaświadczeń o ubezpieczeniu każdego wykonawcy.
Jak uniknąć przekroczenia budżetu?
Proszę dokładnie opisać zakres, zorganizować wizję lokalną przed wyceną i wymagać szczegółowej oferty z ilościami, robotami wliczonymi i wyłączonymi oraz zidentyfikowanymi nieprzewidzianymi pozycjami. Proszę ustalić, że każda praca dodatkowa wymaga pisemnej zgody i ceny przed wykonaniem. Proszę kontrolować rozliczenia robót i pamiętać o pozycjach często pomijanych: wywóz gruzu, zabezpieczenia, sprzątanie.
Potrzebują Państwo usługi: remonty lokali?
Prosimy bezpłatnie opisać projekt i porównać oferty cenowe firm budowlanych.
Czy jesteś wykonawcą (firmę budowlaną)?
Prosimy bezpłatnie utworzyć profil firmy i odpowiadać na zapytania pasujące do Państwa kompetencji.