Constructora general de todos los oficios
Un solo contrato, un interlocutor, un precio global y un calendario para el conjunto de las obras: la fórmula habitual para una obra de varias partidas o con un calendario ajustado.
Construcción y obras
Reforma y acondicionamiento de locales profesionales
Oficinas, comercios, talleres: describa su proyecto de reforma y compare las propuestas de constructoras generales y de empresas de cada oficio, de todas las partidas.
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Reformar o acondicionar locales profesionales es coordinar oficios muy distintos: demolición, tabiques, techos, suelos, electricidad, corrientes débiles, ventilación, pintura, carpinterías y, a veces, interiorismo y mobiliario fijo. El riesgo es más organizativo que técnico: una partida retrasada bloquea la siguiente, y una reserva olvidada en la recepción cuesta tiempo y dinero.
Coexisten dos organizaciones. Con una constructora general (todos los oficios), firma un solo contrato y tiene un único interlocutor, que coordina las partidas con sus equipos y con subcontratistas. Con partidas por separado, contrata con cada empresa: conserva el control sobre la elección y el precio de cada partida, pero asume la coordinación o la encomienda a una dirección facultativa. Ningún modelo es mejor en sí mismo: todo depende de la complejidad de la obra, de su disponibilidad y de su organización.
Esta página se dirige a gestores de locales, directivos de pymes, comerciantes, arrendadores y administraciones públicas. Explica cómo definir la necesidad, qué determina el precio, qué autorizaciones conviene prever para un local abierto al público y cómo obtener presupuestos comparables.
Servicios habituales
Partidas por separado con dirección facultativa
Usted consulta a cada oficio, a menudo a través de un arquitecto o de una dirección facultativa que prepara el expediente, compara las ofertas, planifica y supervisa la obra hasta la recepción.
Acondicionamiento de oficinas
Redistribución de plantas, tabiques acristalados o ciegos, salas de reuniones, acústica, iluminación, redes de corrientes fuertes y débiles, suelos y pintura, a veces recepción y mobiliario.
Acondicionamiento de comercios y de locales abiertos al público
Distribución de superficies de venta, escaparates, cajas, accesibilidad, seguridad contra incendios y expedientes de autorización de obras cuando se exigen.
Reforma de talleres y de locales de actividad
Suelos adaptados a las cargas y a las circulaciones, iluminación, ventilación, aislamiento, aseos y vestuarios, con una ejecución por fases que preserve la actividad.
Rehabilitación y renovación energética
Reparación tras un siniestro o al final de un alquiler, aislamiento, iluminación LED, carpinterías, regulación: obras que prolongan la vida de un local y reducen sus consumos.
Dirección, coordinación y recepción
Calendario, actas de reuniones, seguimiento de las certificaciones de obra, lista de reservas, documentación final de obra: la coordinación es un servicio en sí mismo, que debe identificarse en el presupuesto.
Oficios implicados
Demolición y desmontajeObra gruesa y aperturas de huecosTabiques, trasdosados y falsos techosSuelos flexibles, solado cerámico y resinasPintura y revestimientos muralesElectricidad, iluminación y corrientes débilesFontanería, aseos y ventilaciónCarpinterías interiores y exterioresInteriorismo y mobiliario fijo
Tipos de proyectos
- Redistribución de una planta de oficinas tras un cambio de organización o de contrato de alquiler
- Apertura, reforma o adecuación normativa de un comercio
- Transformación de un local de actividad en oficinas, showroom o taller
- Puesta a punto de locales antes de su devolución o de un nuevo alquiler
- Reforma de locales de administraciones públicas, de asociaciones o de edificios abiertos al público
- Renovación energética de un edificio del sector terciario en varias fases
Qué influye en el precio
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1
Alcance y número de oficios
Cuantas más partidas reúne el proyecto, más pesan la coordinación, el calendario y las interfaces. Un alcance definido, con la lista de las obras que se conservan, se retiran y se crean, es la base de un presupuesto fiable.
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2
Nivel de acabado y gama de materiales
Revestimientos, luminarias, carpinterías, mobiliario fijo: la diferencia entre un acabado corriente y uno de gama alta es considerable. Indique una gama o referencias para que todos presupuesten el mismo nivel.
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3
Estado del edificio e imprevistos
Instalaciones obsoletas, soportes deteriorados, amianto, incumplimientos que corregir: en lo existente, una parte del coste solo aparece al abrir. Exija partidas de imprevistos claras y un acuerdo por escrito antes de cualquier suplemento.
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4
Condiciones de explotación y plazos
Trabajo con el edificio ocupado, horarios nocturnos o de fin de semana, ejecución por fases, entregas limitadas, fecha de apertura que cumplir: estas condiciones aumentan los costes de mano de obra, de protección y de coordinación.
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5
Forma de contratación
Precio global a tanto alzado, precios unitarios o por administración: cada fórmula reparte de forma distinta el riesgo entre usted y la empresa. Una constructora general integra su coordinación; las partidas por separado requieren una dirección, interna o encomendada a una dirección facultativa.
Consejos para una solicitud acertada
Publicar una solicitud- Describa el local: superficie, uso, año de construcción, planta, accesos, ascensor, y adjunte planos, fotos y diagnósticos disponibles.
- Indique lo que espera: número de puestos o de estancias, ambiente, prestaciones (acústica, iluminación, redes) y equipos que se conservan.
- Precise la forma de consulta deseada (constructora general, partidas por separado o ambas para comparar) e indique si ya hay un arquitecto o una dirección facultativa designados.
- Fije las fechas: inicio, final, apertura o entrega de llaves, así como los periodos en los que el local debe seguir siendo accesible.
- Facilite un presupuesto máximo realista: ayuda a las empresas a proponer soluciones adaptadas a su ambición.
- Organice una visita conjunta antes de presupuestar y anote las preguntas planteadas: revelan los puntos que hay que precisar en el pliego de condiciones.
Constructora general o partidas por separado: cómo elegir
Esta decisión estructura toda la obra. Se toma según la complejidad del proyecto, su capacidad para dirigirlo y el peso que desee dar a la competencia partida por partida.
| Criterio | Constructora general | Partidas por separado |
|---|---|---|
| Contrato | Un solo contrato, un interlocutor | Un contrato por empresa |
| Coordinación | La asume la empresa | La asume usted o una dirección facultativa |
| Precio | Precio global, coordinación incluida | Comparación partida por partida, más transparencia |
| Responsabilidad | Una empresa responde ante usted del conjunto | Cada empresa responde de su partida |
Una constructora general puede subcontratar parte de las partidas. En Francia, la ley n.º 75-1334, de 31 de diciembre de 1975, sobre la subcontratación, obliga a la empresa a someter a su aceptación cada subcontratista y a aprobar sus condiciones de pago: solicite la lista de los intervinientes previstos antes de firmar. Entre ambas fórmulas, una agrupación de empresas, conjunta o solidaria, responde de un conjunto de oficios complementarios bajo la dirección de un representante. En cualquier caso, debe designarse un coordinador de seguridad y salud (en Francia, coordonnateur SPS) en cuanto intervengan varias empresas en la obra.
Autorizaciones, accesibilidad y seguridad que conviene prever
Según la naturaleza de las obras, varios trámites preceden a la obra. Consulte al ayuntamiento o a su dirección facultativa desde el estudio: los plazos de tramitación pueden ser largos. Lo que sigue describe el marco francés.
- Urbanismo. Modificación de fachada o de escaparate, cambio de uso, creación de superficie: comunicación previa o licencia de obras (en Francia, déclaration préalable o permis de construire) según el caso. A veces la licencia exige la intervención de un arquitecto.
- Establecimiento abierto al público (ERP). El acondicionamiento o la modificación de un ERP está sujeto a autorización de obras, con examen de la seguridad contra incendios y de la accesibilidad para personas con discapacidad. La apertura tras las obras puede requerir el dictamen de una comisión de seguridad.
- Locales de trabajo. El Código del Trabajo francés fija normas sobre iluminación, ventilación, aseos y circulaciones: también se aplican a locales reformados.
- Alquiler y copropiedad. Si es inquilino, compruebe el reparto de las obras en el contrato de alquiler y obtenga el acuerdo escrito del arrendador para las que afecten a la estructura, a las fachadas o a las instalaciones técnicas.
- Amianto. En un edificio cuya licencia de obras sea anterior al 1 de julio de 1997, el estudio previo a las obras es obligatorio; encárguelo antes de consultar.
Si sus equipos permanecen en el lugar, prepare con las empresas la prevención de los riesgos asociados a la coincidencia de actividades (plan de prevención, protocolos de acceso, circulaciones protegidas).
Preparar la consulta y obtener presupuestos comparables
Una reforma bien presupuestada empieza por un pliego de condiciones claro: programa, alcance, lo existente que se conserva o se retira, prestaciones, acabados, calendario y condiciones de explotación. Nuestro generador de pliego de condiciones propone un modelo adaptado a las obras de construcción.
Solicite después presupuestos sobre una base común: un desglose por partidas (en Francia, DPGF, «décomposition du prix global et forfaitaire») o un cuadro de precios unitarios con las mediciones. Cada empresa presupuesta entonces las mismas obras y la diferencia se lee línea a línea. Compare lo que está incluido y excluido: desmontaje, retirada de escombros, protecciones, coordinación, ensayos, documentación final de obra.
Haga visitar el lugar antes de presupuestar y compruebe los certificados de seguro de cada interviniente. Antes de la entrega de los locales, prevea la limpieza final de obra. El contrato, la recepción y las garantías se detallan en nuestra página sobre las obras de construcción. Por partidas: yeso laminado y aislamiento, electricidad, fontanería y calefacción, carpinterías y pintura y revestimientos. ¿Su proyecto está listo? Publique su solicitud.
Solicitudes abiertas: reforma de locales
Especialidades relacionadas
Yesería y aislamiento
Tabiques, falsos techos, trasdosados, aislamiento térmico y acústico
Electricidad de edificios
Instalaciones, adecuación a normativa, iluminación, corrientes débiles
Pintura y revestimientos
Pintura interior y exterior, suelos, alicatado
Limpieza de oficinas
Limpieza periódica de oficinas, comercios y locales profesionales
Preguntas frecuentes
¿Tiene una pregunta que no aparece aquí? Consulte el centro de ayuda o escríbanos.
Constructora general o partidas por separado: ¿qué fórmula elegir?
La constructora general conviene si desea un solo interlocutor, un precio global y una coordinación delegada, por ejemplo para varias partidas y un plazo ajustado. Las partidas por separado convienen si quiere controlar la elección de cada empresa y dispone de una dirección facultativa o de tiempo para coordinar. En ambos casos, pida presupuestos detallados por partida para poder compararlos.
¿Hace falta un arquitecto para reformar oficinas o un comercio?
No siempre. Es obligatorio en algunos casos para solicitar una licencia de obras y resulta útil en un proyecto de envergadura o en un establecimiento abierto al público. Una dirección facultativa (arquitecto, economista de la construcción u oficina técnica) prepara el expediente, consulta a las empresas y supervisa la obra y la recepción. Infórmese en el ayuntamiento sobre las obligaciones de su proyecto.
¿Se puede seguir trabajando en locales en reforma?
Es posible con una ejecución por zonas, protecciones, horarios adaptados y una prevención organizada con las empresas, pero alarga la duración y puede aumentar el coste. Los trabajos ruidosos o con mucho polvo suelen agruparse por la tarde-noche o el fin de semana. Indique desde la solicitud que los locales siguen ocupados: cada empresa adaptará su oferta.
¿Quién es responsable si surge un problema en una obra de varias partidas?
Con una constructora general, esta responde ante usted del conjunto de las obras, incluidas las encomendadas a subcontratistas. Con partidas por separado, cada empresa responde de su partida, y los desperfectos en la interfaz entre dos partidas requieren un análisis caso por caso, de ahí el interés de una coordinación sólida. Solicite los certificados de seguro de cada interviniente.
¿Cómo evitar desviaciones de presupuesto?
Describa con precisión el alcance, haga visitar el local antes de presupuestar y exija un presupuesto detallado con mediciones, obras incluidas y excluidas e imprevistos identificados. Acuerde que cualquier trabajo adicional se formalice por escrito, con su precio, antes de ejecutarse. Haga seguimiento de las certificaciones de obra y no olvide las partidas que suelen faltar: retirada de escombros, protecciones, limpieza.
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