Revenus 2026 · Loi de finances 2025 · Estimation indicative
En LMNP, le régime réel bat le micro-BIC dès que vos charges, intérêts et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire de 50 % de vos loyers (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Exemple : un studio loué 800 € par mois, avec 7 000 € de charges et d'intérêts et 7 676 € d'amortissement par an, ne paie aucun impôt au réel contre 2 333 € par an en micro-BIC (TMI 30 %, prélèvements sociaux 18,6 %). Contrepartie depuis 2025 : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
Saisissez vos loyers, charges, prix d'achat et crédit ci-dessous : le simulateur compare les deux régimes et chiffre l'impôt de plus-value à la revente. Estimation indicative, hors cas particuliers.
Six situations calculées avec le même moteur que le simulateur, impôt annuel (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 18,6 %) la première année de location. Le réel l'emporte quand les déductions dépassent l'abattement du micro-BIC, ce qui est fréquent avec un crédit ou des travaux et rare pour un bien payé comptant avec peu de charges.
| Situation | Loyers par an | Déductions au réel | Impôt micro-BIC | Impôt réel | Régime |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio de 200 000 € acheté à crédit (cas du simulateur) | 9 600 € | 9 600 € | 2 333 € | 0 € | Réel |
| Studio de 120 000 € sans crédit, charges faibles, TMI 11 % | 12 000 € | 5 914 € | 1 776 € | 1 801 € | Micro-BIC |
| Appartement de 280 000 € à crédit, TMI 41 % | 13 200 € | 13 200 € | 3 934 € | 0 € | Réel |
| Bien ancien de 150 000 € avec 40 000 € de travaux, TMI 30 % | 10 800 € | 10 800 € | 2 624 € | 0 € | Réel |
| Meublé de tourisme non classé, 14 000 € de recettes, TMI 30 % | 14 000 € | 14 000 € | 4 763 € | 0 € | Réel |
| Même meublé de tourisme non classé à 18 000 € de recettes | 18 000 € | 14 294 € | Indisponible | 1 801 € | Réel |
Déductions au réel = charges, intérêts d'emprunt et amortissement effectivement déduit (limité au résultat). Amortissement du bien hors terrain (15 % de terrain), frais et travaux sur 30 ans, mobilier sur 7 ans. Revenus 2026, hors revente.
Le premier cas détaille la mécanique : 196 000 € à amortir sur 30 ans (6 533 € par an) et 1 143 € de mobilier sur 7 ans donnent 7 676 € d'amortissement, mais le résultat avant amortissement n'est que de 2 600 € (9 600 € de loyers moins 7 000 €). Seuls 2 600 € sont déduits la première année : l'amortissement ne peut pas créer de déficit, les 5 076 € restants sont reportés. Pour comparer avec un rendement global, utilisez le calculateur de rendement locatif.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes : vous êtes imposé sur le reste, sans déduire vos charges ni amortir le bien. Depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, le régime dépend du type de location. Les plafonds sont appréciés sur l'ensemble de vos locations meublées et le régime réel ne devient obligatoire que si le plafond est dépassé deux années consécutives.
| Type de location | Plafond recettes 2026 | Abattement 2026 | Plafond recettes 2025 |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 83 600 € | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 15 000 € |
Sources : BOFiP (actualisation 2026 des seuils, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7) et FAQ de la DGFiP sur la location meublée (mars 2026). Les chambres d'hôtes suivent le régime du meublé de tourisme classé.
Les frais de notaire de votre projet dépendent du prix et de l'ancienneté du bien : calculez-les avec le simulateur de frais de notaire, puis estimez la mensualité de votre prêt avec le simulateur de crédit immobilier.
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'achat pour calculer la plus-value, ce qui l'augmente. La plus-value reste taxée selon le régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Le tableau chiffre cet effet pour le cas du simulateur revendu 220 000 € (achat, frais et travaux : 226 000 €).
| Détention | Amortissements réintégrés | Impôt de plus-value (réel) | Impôt de plus-value (micro) | Économie d'impôt cumulée du réel | Gain net du réel |
|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 11 065 € | 1 833 € | 0 € | 11 664 € | 9 831 € |
| 10 ans | 23 164 € | 4 991 € | 0 € | 23 328 € | 18 337 € |
| 15 ans | 36 057 € | 6 601 € | 0 € | 34 992 € | 28 391 € |
| 22 ans | 54 184 € | 5 967 € | 0 € | 51 322 € | 45 354 € |
Loyers, charges et intérêts constants, prix de revente identique à toutes les durées, sans indexation ni actualisation. Seuls les amortissements du bien, des frais et des travaux sont réintégrés ; le mobilier est supposé cédé séparément. Les résidences de services (étudiants, seniors, personnes handicapées) sont exclues de la réintégration. Source : loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84.
À retenir : la réintégration n'annule pas l'intérêt du réel, elle en déplace une partie à la revente. Plus vous détenez longtemps, plus l'économie annuelle s'accumule et plus les abattements réduisent l'impôt de plus-value. Pour une vente plus complexe (résidence principale, frais forfaitaires, surtaxe), utilisez le calculateur de plus-value immobilière.
La location nue relève des revenus fonciers : micro-foncier (abattement de 30 %, recettes jusqu'à 15 000 €) ou régime réel (charges et intérêts, sans amortissement), avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. Même loyer, mêmes charges, mêmes intérêts et même TMI que le cas du simulateur :
| Régime | Revenu imposable | Impôt annuel |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 6 720 € | 3 172 € |
| Location nue, régime réel foncier | 2 600 € | 1 227 € |
| LMNP, micro-BIC | 4 800 € | 2 333 € |
| LMNP, régime réel | 0 € | 0 € |
Comparaison théorique : un logement loué nu se loue en général moins cher qu'un meublé, et les travaux ne sont pas pris en compte. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 % en LMNP et de 17,2 % sur les revenus fonciers. Source : BOFiP (micro-foncier), Service-Public.
La loi de finances pour 2026 a créé un dispositif d'amortissement pour la location nue (dit « Jeanbrun ») sans prévoir de changement pour l'amortissement en LMNP : il n'est pas simulé ici. Pour une vue d'ensemble d'un investissement locatif, voir le guide LMNP.
Le régime réel est plus avantageux dès que vos charges, vos intérêts d'emprunt et vos amortissements déductibles dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, soit 50 % de vos loyers en location classique (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Exemple : pour 9 600 € de loyers, l'abattement est de 4 800 € ; avec 7 000 € de charges et d'intérêts et 7 676 € d'amortissement, le réel supprime l'impôt (2 333 € par an en micro-BIC). À l'inverse, pour un bien sans crédit ni travaux et peu de charges, le micro-BIC reste préférable (1 776 € contre 1 801 € dans notre deuxième exemple).
Pour les recettes encaissées en 2026, le plafond est de 83 600 € avec un abattement de 50 % pour la location meublée classique et le meublé de tourisme classé, et de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour le meublé de tourisme non classé. Pour les recettes de 2025, le plafond était de 77 700 € (location classique et meublé classé) et de 15 000 € (non classé). Le régime réel ne devient obligatoire que si le plafond est dépassé deux années consécutives.
Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien hors terrain (souvent 85 % du prix), des frais de notaire et des travaux, sur 25 à 40 ans, et du mobilier sur 5 à 10 ans. Dans le cas du simulateur : 196 000 € amortis sur 30 ans, soit 6 533 € par an, plus 1 143 € pour le mobilier sur 7 ans. L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit : il n'est déductible que dans la limite du résultat, et l'excédent (5 076 € la première année dans notre exemple) est reportable sans limite de durée. Seules les charges réelles peuvent créer un déficit, imputable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes.
Le revenu imposable (loyers moins abattement, ou résultat du régime réel) est soumis au barème de l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale, et aux prélèvements sociaux de 18,6 % pour les revenus 2026 (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %, depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Pour les revenus 2025, le taux était de 17,2 %. Exemple en micro-BIC avec 9 600 € de loyers et une TMI de 30 % : 4 800 € imposables, soit 1 440 € d'IR et 893 € de prélèvements sociaux, 2 333 € au total.
Depuis le 15 février 2025, quand vous vendez un bien loué meublé et placé au régime réel, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements, avant application des abattements pour durée de détention. La plus-value reste taxée selon le régime des particuliers (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans). Les résidences de services pour étudiants, seniors et personnes handicapées ne sont pas concernées. Cette règle s'applique quelle que soit la date de mise en location du bien.
Souvent oui, parce que l'économie d'impôt annuelle s'accumule pendant toute la détention alors que l'impôt supplémentaire n'est dû qu'une fois, à la revente, et qu'il est réduit par les abattements pour durée de détention. Dans le cas du simulateur, avec une revente à 220 000 € au bout de 10 ans : 23 328 € d'impôt économisé au réel contre 4 991 € d'impôt de plus-value supplémentaire, soit un gain net de 18 337 €. Le résultat dépend du prix de revente, de la durée de détention et de la TMI : testez votre cas dans le simulateur (rubrique « Affiner »).
Non. D'après l'analyse juridique de l'ANIL, la loi de finances pour 2026 ne remet pas en cause l'amortissement des loueurs en meublé : elle crée un dispositif d'amortissement pour la location nue (article 47, dit « Jeanbrun »), qui n'est pas simulé ici, et ne touche à la location meublée que pour la définition du loueur professionnel des non-résidents (article 53). Les règles utilisées par ce simulateur sont celles de la loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements à la revente) et de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme (seuils du micro-BIC).
Le loueur en meublé est non professionnel (LMNP) si ses recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € TTC ou inférieures à ses autres revenus d'activité. Il devient professionnel (LMP) lorsque les deux conditions suivantes sont réunies : recettes supérieures à 23 000 € TTC et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. En LMNP, les déficits ne se déduisent que des revenus de location meublée des 10 années suivantes ; en LMP, ils s'imputent sur le revenu global. Ce simulateur concerne le LMNP.
Pour le même loyer (9 600 €), les mêmes charges et les mêmes intérêts, la location nue coûte 1 227 € d'impôt par an (régime réel foncier, prélèvements sociaux de 17,2 %) contre 0 € en LMNP au réel, grâce à l'amortissement. La comparaison est théorique : un logement loué nu rapporte en général moins qu'un meublé, et le micro-foncier est réservé aux revenus fonciers jusqu'à 15 000 € avec un abattement de 30 %.
La réduction d'impôt Censi-Bouvard concernait les logements meublés acquis neufs, ou rénovés, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, dans certaines résidences services (étudiants, seniors, personnes handicapées). Elle ne peut plus être obtenue pour un nouvel achat. Les propriétaires déjà engagés continuent à en bénéficier et restent loueurs en meublé : ce simulateur compare les régimes micro-BIC et réel, mais ne chiffre pas la réduction d'impôt.
Choisissez le type « meublé de tourisme non classé » pour une location saisonnière sans classement (micro-BIC avec 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes) ou « classé » si le meublé a obtenu ses étoiles. Pour un mobil-home, laissez à zéro le prix du bien, les frais de notaire et les travaux, saisissez la valeur du mobil-home dans « mobilier » et ajustez la durée d'amortissement du mobilier dans « Affiner » : le simulateur applique la même mécanique mais ne gère ni le coût de l'emplacement ni les spécificités de ce type de bien. Faites valider ces hypothèses par un expert-comptable.
Non. Meaflow n'est pas un cabinet comptable : ce simulateur applique les règles générales de façon simplifiée (loyers, charges et intérêts constants, amortissement linéaire, TMI unique) et ne couvre ni les situations particulières (indivision, société, résidence de services, non-résident) ni les spécificités de votre dossier. Le régime réel suppose une comptabilité et une liasse fiscale, que la plupart des loueurs confient à un expert-comptable.