Simulez la rentabilite reelle de votre investissement locatif avec intégration du crédit immobilier, projection sur 20 ans, et 5 régimes fiscaux (micro-foncier, réel, LMNP, Pinel). Données 2026.
Du prix d'achat au rendement net-net en 5 etapes.
Bien + frais + travaux.
Revenus locatifs annuels.
Copro, taxe, vacance, credit.
IR + PS selon regime.
Rentabilite reelle.
Bien + frais + travaux.
Revenus locatifs annuels.
Copro, taxe, vacance, credit.
IR + PS selon regime.
Rentabilite reelle.
Comparez le rendement locatif net moyen dans les 40 plus grandes villes de France.
Le rendement brut = (loyer annuel / prix total d'acquisition) × 100. Par exemple, pour un loyer de 800 €/mois (9 600 €/an) et un achat à 200 000 €, le rendement brut est de 4,8 %. Notre simulateur calcule automatiquement les rendements brut, net et net-net.
Le rendement brut ne tient compte que du loyer et du prix d'achat. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, assurance, vacance locative, gestion). Le rendement net-net intègre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %). Seul le net-net reflète la rentabilité réelle.
Cela dépend de la localisation et de la stratégie. À Paris, comptez 3 à 4 % brut. Dans les grandes métropoles, 4 à 6 %. Dans les villes moyennes, 6 à 9 %. Un rendement élevé (> 8 %) implique souvent un risque plus important ou une plus-value limitée.
Comparez le LMNP (location meublée avec amortissement comptable), le dispositif Pinel (réduction d'impôt), et le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). Le choix dépend de votre TMI, du type de bien et de votre horizon d'investissement. Le simulateur compare les régimes fiscaux.
Oui : taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative, provision pour travaux et intérêts d'emprunt. Tous les paramètres sont ajustables pour une simulation précise adaptée à votre projet.
L'ancien offre un prix d'achat plus bas, un meilleur rendement brut et la possibilité de déduire des travaux. Le neuf est éligible au Pinel, nécessite moins d'entretien mais coûte plus cher à l'achat. Le simulateur permet de comparer les deux scénarios.
Comprendre les différentes métriques de rendement est essentiel pour comparer des investissements immobiliers. Chaque indicateur apporte un niveau de précision supplémentaire.
Rendement brut
Formule
Rendement brut = (Loyer annuel ÷ Prix d'achat total) × 100
Le prix d'achat total inclut les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence et le coût des travaux. Ce ratio est utile pour un premier filtre, mais il surestime la rentabilité réelle car il ignore les charges.
Rendement net de charges
Formule
Rendement net = ((Loyer annuel − Charges annuelles) ÷ Prix total) × 100
Les charges annuelles comprennent : la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (6 à 8 %), la provision pour vacance locative (1 mois sur 12) et l'entretien courant.
Rendement net-net (après fiscalité)
C'est le rendement final, après impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux (17,2 %). Il dépend de votre régime fiscal :
L'emprunt immobilier amplifie considérablement la rentabilité des fonds propres (cash-on-cash return). Si vous achetez un bien à 200 000 € avec un rendement net de 5 % et que vous empruntez à 3,5 %, le différentiel de 1,5 % s'applique sur le montant emprunté. Avec un apport de 20 %, votre rendement sur fonds propres peut atteindre 10 à 15 %, voire plus si vous intégrez l'amortissement du capital.
Bon à savoir : Plus votre apport est faible et le taux d'emprunt bas, plus l'effet de levier est puissant. Mais attention au risque : un levier élevé amplifie aussi les pertes.
Formule
Cash-flow mensuel = Loyer − Mensualité crédit − Charges − Impôts
Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et génère un surplus de trésorerie. Un cash-flow négatif implique un effort d'épargne mensuel. En 2026, avec des taux d'emprunt autour de 3-4 %, un cash-flow positif est généralement atteignable avec un rendement brut supérieur à 7-8 %.
Thomas, investisseur à Lyon
Cash-flow : -355 €/mois mais enrichissement patrimonial de 550 €/mois
💡 Optimiser son investissement locatif en 2026
Privilégiez le régime LMNP réel pour profiter de l'amortissement comptable qui réduit considérablement l'impôt sur les revenus locatifs. Combinez avec un emprunt à taux fixe pour maximiser l'effet de levier et sécuriser votre cash-flow.
Calculez votre rendement locatif
Simulez rendement brut, net et cash-flow de votre investissement immobilier.
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