Comparez les deux régimes fiscaux pour votre location meublée. Amortissement, charges déductibles, impôt optimal. Trouvez le régime qui maximise votre revenu net.
Du loyer brut au revenu net en 4 etapes.
Loyers bruts annuels percus.
Deduction des charges reelles ou abattement 50 %.
Micro-BIC ou Regime Reel : lequel est optimal ?
Revenu net apres IR et prelevements sociaux.
Loyers bruts annuels percus.
Deduction des charges reelles ou abattement 50 %.
Micro-BIC ou Regime Reel : lequel est optimal ?
Revenu net apres IR et prelevements sociaux.
En Micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. En Régime Réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, travaux) et l'amortissement du bien et du mobilier. Le Réel est souvent plus avantageux.
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (sur 5-7 ans). Cette déduction réduit le revenu imposable sans sortie de trésorerie. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : le revenu LMNP ne peut pas être négatif.
Le plafond de recettes pour le Micro-BIC en location meublée est de 77 700 € par an en 2026. Au-delà, vous devez obligatoirement passer au Régime Réel.
Oui, les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,2 %. Ils s'appliquent sur le revenu imposable, que vous soyez en Micro-BIC ou en Régime Réel.
Le Régime Réel est généralement plus avantageux dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos loyers. C'est le cas dans la majorité des investissements LMNP, surtout les premières années.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique aux particuliers qui louent un logement meublé et dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou restent minoritaires par rapport aux autres revenus du foyer. Ce statut offre une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l'amortissement du bien en Régime Réel.
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans les revenus fonciers comme la location nue.
Le Micro-BIC est le régime par défaut pour les loueurs meublés dont les recettes ne dépassent pas 77 700 €/an. L'administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, censé couvrir toutes vos charges. Vous êtes imposé sur les 50 % restants à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
L'avantage : la simplicité. Aucune comptabilité à tenir. L'inconvénient : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir le bien.
Le Régime Réel permet de déduire toutes vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion, travaux d'entretien. En plus, vous pouvez amortir la valeur du bien et du mobilier.
Résultat : le revenu imposable est souvent réduit à zéro ou presque pendant de nombreuses années, ce qui annule ou réduit fortement l'impôt. La contrepartie est une obligation comptable (liasse fiscale 2031/2033).
L'amortissement est le mécanisme clé du LMNP en Régime Réel. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier (hors terrain, sur 25-30 ans), des frais de notaire, des travaux et du mobilier (sur 5-7 ans).
Règle importante : l'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Si les amortissements excèdent le bénéfice, le surplus est reporté sur les années suivantes sans limitation de durée.
Le Micro-BIC convient si vos charges réelles sont très faibles (bien sans crédit, peu de charges). Mais dès qu'il y a un emprunt, des travaux ou un bien d'une certaine valeur, le Régime Réel est presque toujours plus avantageux car les amortissements seuls représentent souvent plus de 50 % des loyers.
Utilisez notre simulateur ci-dessus pour comparer les deux régimes avec vos chiffres réels et visualiser l'économie potentielle.
Adhérer à un CGA — évitez la majoration de 20 % du bénéfice imposable en adhérant à un Centre de Gestion Agréé.
Expert-comptable — les honoraires comptables sont déductibles et garantissent une comptabilité conforme.
Maximiser l'amortissement — décomposez le bien par composants (toiture, chauffage, etc.) pour amortir plus rapidement certaines parties.
Comparez Micro-BIC et Régime Réel
Simulation gratuite avec vos vrais chiffres : loyers, charges, amortissement, intérêts de crédit.
Utiliser le simulateur ↑