Calculez combien vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier en 2026. Revenus, charges, taux, durée et assurance : simulation complète avec résultat instantané. Norme HCSF (35% d'endettement max) intégrée.
De vos revenus a votre capacite d'emprunt en 4 etapes.
Salaire net mensuel.
Credits en cours.
Taux, durée, assurance.
Montant empruntable.
Salaire net mensuel.
Credits en cours.
Taux, durée, assurance.
Montant empruntable.
La capacité d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter. Elle se calcule en appliquant le taux d'endettement maximum de 35 % à vos revenus nets, en soustrayant vos charges existantes pour obtenir la mensualité maximale, puis en utilisant la formule du prêt amortissable pour en déduire le capital empruntable.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis 2022 que les mensualités de crédit (assurance incluse) ne dépassent pas 35 % des revenus nets de l'emprunteur. Cette règle vise à protéger les ménages du surendettement. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers.
La plupart des banques demandent un apport de 10 à 20 % du prix du bien pour couvrir au minimum les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien). Un apport de 20 % ou plus vous donne accès aux meilleurs taux et facilite l'obtention du prêt.
L'assurance emprunteur n'est pas légalement obligatoire mais les banques l'exigent systématiquement. Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment sans frais, ce qui permet de réaliser des économies significatives.
Plusieurs leviers : rembourser vos crédits à la consommation pour libérer de la capacité, allonger la durée du prêt, emprunter à deux pour cumuler les revenus, négocier un meilleur taux, et déléguer l'assurance emprunteur pour réduire la mensualité.
La durée idéale dépend de votre situation. 15 ans pour un coût total réduit et des taux plus bas, 20 ans pour un bon compromis, 25 ans pour maximiser la capacité d'emprunt. Le HCSF limite la durée à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé).
La capacité d'emprunt représente le montant maximum qu'un établissement bancaire accepte de vous prêter. Elle dépend de trois paramètres principaux : vos revenus nets, vos charges existantes et les conditions du crédit (taux, durée, assurance).
Formule
Mensualité max = Revenus nets × 35% − Charges existantes
Capacité = Mensualité × (1 − (1+r)^(−n)) / r
La banque calcule d'abord votre mensualité maximale, puis en déduit le capital empruntable grâce à la formule du prêt amortissable. L'assurance emprunteur est incluse dans le calcul de la mensualité, ce qui réduit légèrement le capital final.
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu juridiquement contraignante la limite de 35 % d'endettement, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'applique à tous les prêts immobiliers accordés par les banques françaises.
Dérogation possible : les banques peuvent dépasser 35 % pour 20 % de leurs dossiers. Cette marge est principalement réservée aux primo-accédants achetant leur résidence principale.
Le taux d'endettement se calcule ainsi : (somme de toutes les mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100. Attention, les revenus locatifs ne sont généralement retenus qu'à hauteur de 70 %.
Il n'existe pas de minimum légal, mais les banques exigent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf). Un apport de 10 à 20 % du prix du bien permet d'obtenir de meilleures conditions :
La durée du prêt influence directement votre capacité d'emprunt. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles et donc plus le capital empruntable est élevé. En contrepartie, le coût total du crédit augmente significativement.
Exemple : pour un revenu de 3 500 € net, la capacité passe d'environ 170 000 € sur 15 ans à environ 245 000 € sur 25 ans (taux 3,5%). Mais le coût des intérêts double.
💡 Maximiser sa capacité d'emprunt en 2026
Commencez par solder vos crédits à la consommation, puis faites jouer la concurrence entre banques et courtiers. La délégation d'assurance (loi Lemoine) peut vous faire économiser jusqu'à 15 000 € et augmenter votre capacité d'emprunt de plusieurs milliers d'euros.
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