Mis à jour le 23 février 2026

Rendement locatif net : comment le calculer en 2026 (guide complet)

Investir dans l'immobilier locatif reste l'un des placements préférés des Français. Mais avant de signer un compromis, il est indispensable de connaître la rentabilité réelle de votre projet. Le rendement locatif brut affiché par les agences est souvent trompeur : il ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni des périodes sans locataire. Dans ce guide complet, nous vous expliquons pas à pas comment calculer votre rendement locatif net et votre rendement net-net (après impôts) pour prendre des décisions éclairées.

1. Brut, net, net-net : quelles différences ?

Avant de plonger dans les calculs, il est essentiel de distinguer les trois niveaux de rendement. Chacun donne une vision plus ou moins précise de la performance de votre investissement immobilier.

Rendement locatif brut

C'est le calcul le plus simple et le plus répandu dans les annonces immobilières. Il rapporte les loyers annuels au prix d'acquisition du bien, sans aucune déduction. Sa formule est :

Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100

Ce chiffre est utile pour un premier filtre, mais il est largement insuffisant pour juger de la rentabilité réelle. Il ignore les charges, la fiscalité et la vacance locative.

Rendement locatif net (de charges)

Le rendement net intègre l'ensemble des charges non récupérables que vous devez payer en tant que propriétaire bailleur. Il donne une image beaucoup plus fidèle de ce que votre bien vous rapporte réellement chaque année avant impôts.

Rendement net-net (après impôts)

Le rendement net-net, aussi appelé rendement net d'impôts, constitue l'indicateur le plus précis. Il prend en compte la fiscalité applicable à vos revenus locatifs : impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition (TMI) et prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est ce chiffre que vous devriez toujours viser pour comparer vos investissements entre eux.

2. La formule du rendement locatif net

Voici la formule détaillée pour calculer votre rendement locatif net de charges :

Où :

• Loyers annuels = loyer mensuel hors charges × 12
• Charges annuelles = charges de copropriété non récupérables + taxe foncière + assurance PNO + frais de gestion + entretien courant
• Vacance locative = estimation des mois sans locataire (généralement entre 1 et 2 mois par an, soit 4 à 8 % des loyers)
• Coût total d'acquisition = prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence + coût des travaux éventuels

Pour obtenir le rendement net-net, vous devez ensuite soustraire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux du numérateur. La formule devient :

3. Toutes les charges à intégrer dans le calcul

L'erreur la plus fréquente des investisseurs débutants est de sous-estimer les charges. Voici la liste exhaustive des postes à prendre en compte pour un calcul réaliste.

Charges de copropriété non récupérables

En copropriété, une partie des charges est récupérable sur le locataire (ordures ménagères, eau froide, entretien des communs), mais le reste est à la charge du propriétaire. Comptez en moyenne entre 20 et 40 % du montant total des charges de copropriété en non récupérable. Pour un appartement classique, cela peut représenter entre 600 et 1 500 € par an.

Taxe foncière

La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire, même si le bien est vacant. Son montant varie considérablement selon la commune. En France, elle se situe généralement entre 1 et 3 mois de loyer. Pensez à vérifier le montant exact auprès de la mairie ou sur l'avis d'imposition du vendeur avant d'acheter.

Assurance propriétaire non occupant (PNO)

L'assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR. Elle couvre les dommages au bien en cas de sinistre, même si le locataire dispose de sa propre assurance habitation. Son coût oscille entre 100 et 300 € par an selon la surface et la localisation du bien.

Frais de gestion locative

Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière, les frais s'élèvent généralement entre 6 et 10 % des loyers perçus, toutes taxes comprises. Même si vous gérez vous-même, il est judicieux de provisionner 2 à 3 % pour couvrir le temps passé et les éventuels frais administratifs.

Vacance locative

La vacance locative correspond aux périodes pendant lesquelles votre bien est inoccupé : entre deux locataires, pendant les travaux de remise en état, ou en cas de difficulté à trouver un occupant. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), le taux de vacance est faible (2 à 4 %). En zone détendue, il peut monter à 8 % voire plus. Pour un calcul prudent, retenez un taux de 5 % en moyenne.

Entretien et provisions pour travaux

Un appartement nécessite un entretien régulier : remplacement du chauffe-eau, rafraîchissement des peintures, réparations diverses. Prévoyez une provision de 3 à 5 % des loyers annuels pour couvrir ces dépenses. Pour les immeubles anciens, ce poste peut être plus élevé.

Garantie des loyers impayés (GLI)

La GLI protège le propriétaire contre le risque d'impayés de loyer et les frais de contentieux. Son coût se situe entre 2,5 et 5 % des loyers. Elle est facultative mais fortement recommandée, surtout si votre investissement repose sur un emprunt bancaire.

4. Les régimes fiscaux applicables en 2026

La fiscalité a un impact majeur sur votre rendement net-net. En France, plusieurs régimes s'offrent à vous selon le type de location (nue ou meublée) et le montant de vos revenus locatifs.

Location nue : micro-foncier

Le régime micro-foncier est accessible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés. Le solde (70 % des loyers) est ajouté à votre revenu imposable et soumis à votre tranche marginale d'imposition (TMI) ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Avantage : simplicité déclarative, pas de justificatifs à fournir.
Inconvénient : vous ne pouvez déduire aucune charge réelle (travaux, intérêts d'emprunt, etc.).

Location nue : régime réel

Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus fonciers l'intégralité de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et d'amélioration, assurance, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables. Si le résultat foncier est déficitaire (charges supérieures aux loyers), le déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Avantage : très intéressant si vous avez beaucoup de charges (travaux, emprunt récent).
Inconvénient : obligation de rester au régime réel pendant 3 ans, déclaration plus complexe.

LMNP micro-BIC

La location meublée non professionnelle (LMNP) au régime micro-BIC concerne les revenus locatifs meublés inférieurs à 77 700 € par an. Vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Le solde est soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Avantage : abattement généreux de 50 % et simplicité.
Inconvénient : pas de déduction des charges réelles, pas d'amortissement.

LMNP au régime réel

Le régime réel en LMNP est souvent le plus avantageux fiscalement. En plus de la déduction des charges réelles (comme en location nue), vous pouvez amortir le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier sur plusieurs années. Cet amortissement comptable réduit considérablement, voire annule, le bénéfice imposable sans générer de sortie de trésorerie. En pratique, de nombreux investisseurs en LMNP réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant les 10 à 15 premières années.

Avantage : fiscalité quasi nulle grâce à l'amortissement.
Inconvénient : comptabilité plus lourde (souvent confiée à un expert-comptable, 300 à 600 € par an), réintégration possible des amortissements en cas de plus-value professionnelle.

Prélèvements sociaux

Quel que soit le régime choisi, les revenus locatifs nets sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Ces prélèvements s'appliquent sur le revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges selon le régime).

5. Exemple chiffré complet

Prenons un cas concret pour illustrer l'ensemble du calcul. Imaginons un appartement T2 de 45 m² dans une ville moyenne française.

Données de départ

• Prix d'achat : 200 000 €
• Frais de notaire (8 % ancien) : 16 000 €
• Frais d'agence : 0 € (inclus dans le prix)
• Travaux de rafraîchissement : 5 000 €
• Coût total d'acquisition : 221 000 €
• Loyer mensuel hors charges : 800 €
• Loyers annuels bruts : 9 600 €

Calcul du rendement brut

Rendement brut = (9 600 / 200 000) × 100 = 4,80 %

Note : si vous intégrez les frais de notaire et travaux dans le dénominateur (recommandé), le rendement brut corrigé tombe à :

Rendement brut corrigé = (9 600 / 221 000) × 100 = 4,34 %

Calcul des charges annuelles

• Charges de copropriété non récupérables : 900 €
• Taxe foncière : 1 200 €
• Assurance PNO : 180 €
• Frais de gestion (7 % des loyers) : 672 €
• Vacance locative (5 % des loyers) : 480 €
• Provision entretien : 300 €

Total des charges = 900 + 1 200 + 180 + 672 + 480 + 300 = 3 732 €

Calcul du rendement net

Revenus nets = 9 600 − 3 732 = 5 868 €
Rendement net = (5 868 / 221 000) × 100 = 2,66 %

On passe donc de 4,80 % brut affiché à 2,66 % net de charges. L'écart est significatif et montre l'importance de ne pas se fier uniquement au rendement brut.

Calcul du rendement net-net (exemple en micro-foncier, TMI 30 %)

En micro-foncier, le revenu imposable est de 70 % des loyers bruts :

• Revenu imposable : 9 600 × 70 % = 6 720 €
• Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 6 720 × 30 % = 2 016 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 6 720 × 17,2 % = 1 155,84 €
• Total fiscalité : 3 171,84 €

Revenus après impôts = 5 868 − 3 171,84 = 2 696,16 €
Rendement net-net = (2 696,16 / 221 000) × 100 = 1,22 %

Le rendement net-net tombe à 1,22 %, soit près de quatre fois moins que le rendement brut affiché. C'est la réalité de l'investissement locatif en location nue micro-foncier avec une TMI à 30 %.

Et en LMNP micro-BIC ?

Si ce même bien était loué en meublé (LMNP micro-BIC), le calcul fiscal serait plus favorable :

• Revenu imposable : 9 600 × 50 % = 4 800 €
• Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 4 800 × 30 % = 1 440 €
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : 4 800 × 17,2 % = 825,60 €
• Total fiscalité : 2 265,60 €

Revenus après impôts = 5 868 − 2 265,60 = 3 602,40 €
Rendement net-net LMNP = (3 602,40 / 221 000) × 100 = 1,63 %

Le passage en LMNP micro-BIC permet de gagner 0,41 point de rendement net-net par rapport au micro-foncier. En LMNP au réel avec amortissement, le rendement net-net pourrait être encore plus élevé, car la base imposable serait réduite voire nulle.

6. Les 7 erreurs les plus courantes

Voici les pièges dans lesquels tombent la majorité des investisseurs débutants lors du calcul de leur rendement locatif.

Erreur n°1 : se baser uniquement sur le rendement brut

Comme nous l'avons démontré dans l'exemple ci-dessus, le rendement brut peut être deux à quatre fois supérieur au rendement net-net. Ne prenez jamais une décision d'investissement en vous basant uniquement sur ce chiffre.

Erreur n°2 : oublier les frais de notaire dans le coût d'acquisition

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Les exclure du dénominateur gonfle artificiellement votre rendement.

Erreur n°3 : ignorer la vacance locative

Même dans les zones tendues, un bien connaît des périodes sans locataire (départs, travaux entre deux locations). Prévoir 5 % minimum est une bonne pratique pour rester réaliste.

Erreur n°4 : sous-estimer les charges de copropriété

Les charges peuvent augmenter brutalement en cas de ravalement de façade, de rénovation de toiture ou de mise aux normes (ascenseur, isolation thermique). Consultez toujours les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales avant d'acheter.

Erreur n°5 : ne pas anticiper la hausse de la taxe foncière

La taxe foncière a augmenté en moyenne de 3 à 5 % par an dans de nombreuses communes françaises ces dernières années, avec des revalorisations des bases locatives. Intégrez une marge de progression dans vos projections à long terme.

Erreur n°6 : choisir le mauvais régime fiscal

Le choix entre micro-foncier et régime réel, ou entre LMNP micro-BIC et LMNP réel, a un impact considérable sur votre rendement net-net. Prenez le temps de simuler chaque scénario avant de vous engager. Un mauvais choix peut vous coûter plusieurs centaines d'euros par an.

Erreur n°7 : comparer des rendements calculés différemment

Assurez-vous de toujours comparer des chiffres homogènes. Un rendement brut de 6 % peut être moins intéressant qu'un rendement brut de 5 % si les charges du premier bien sont beaucoup plus élevées. Utilisez systématiquement le rendement net-net pour vos comparaisons.

7. Simulez votre rendement locatif en ligne

Faire ces calculs à la main est fastidieux et source d'erreurs. Notre simulateur de rendement locatif gratuit intègre automatiquement toutes les charges, les quatre régimes fiscaux (micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel), les prélèvements sociaux de 17,2 %, et vous fournit instantanément votre rendement brut, net et net-net.

Il prend également en compte les intérêts d'emprunt, le dispositif Pinel et l'indexation des loyers pour vous donner une projection sur toute la durée de votre investissement.

Conclusion

Le rendement locatif net est un indicateur indispensable pour tout investisseur immobilier. Il révèle la rentabilité réelle de votre projet une fois toutes les charges prises en compte. Pour aller encore plus loin, le rendement net-net intègre la fiscalité et vous donne le chiffre définitif de ce que votre investissement vous rapporte réellement.

Retenez ces ordres de grandeur pour 2026 en France : un rendement brut de 5 à 7 % correspond généralement à un rendement net de 3 à 4,5 % et à un rendement net-net de 1,5 à 3 % selon votre TMI et le régime fiscal choisi.

Ne vous fiez jamais aux rendements bruts affichés par les agences. Faites vos propres calculs ou utilisez notre simulateur de rendement locatif pour obtenir une vision complète et fiable de votre investissement.