Mis à jour le 24 février 2026

Frais de notaire 2026 : calcul, barème et simulation (guide complet)

Les frais de notaire représentent un coût majeur lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Entre les droits de mutation, les émoluments et les débours, la facture peut atteindre 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Ce guide détaille chaque composante, les barèmes 2026 et les stratégies concrètes pour alléger la note.

Composition des frais de notaire

Contrairement à ce que leur nom laisse entendre, les « frais de notaire » ne reviennent que partiellement au notaire lui-même. La majeure partie est constituée de taxes reversées à l'État et aux collectivités locales. Voici les quatre composantes principales :

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les DMTO représentent la part la plus importante des frais de notaire, soit environ 80 % du total dans l'ancien. Ils se décomposent en trois taxes :

• Taxe départementale : 4,50 % dans la grande majorité des départements (quelques départements appliquent encore 3,80 %).
• Taxe communale : 1,20 % du montant de la taxe départementale, soit environ 0,054 % du prix.
• Prélèvement pour frais d'assiette : 2,37 % du montant de la taxe départementale, soit environ 0,107 % du prix.

Au total, les DMTO s'élèvent à environ 5,81 % du prix de vente pour un bien ancien dans un département au taux plein.

2. Les émoluments du notaire

Ce sont les honoraires du notaire proprement dits, calculés selon un barème dégressif réglementé. Ils représentent environ 1 à 1,5 % du prix de vente pour un bien classique. Les émoluments incluent aussi les formalités et la TVA à 20 % s'applique sur ce montant.

3. Les débours

Les débours correspondent aux frais avancés par le notaire pour le compte de l'acheteur. Ils couvrent les documents d'urbanisme, le cadastre, les états hypothécaires, les frais de géomètre, etc. Leur montant est généralement compris entre 800 et 1 500 € selon la complexité du dossier.

4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)

Anciennement appelée « salaire du conservateur des hypothèques », la CSI rémunère le service de publicité foncière pour l'enregistrement de la vente. Elle est fixée à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de perception de 15 €.

Ancien vs Neuf : différences de taux

La distinction entre ancien et neuf a un impact considérable sur le montant des frais de notaire. La raison est simple : dans le neuf, la TVA immobilière de 20 % est déjà incluse dans le prix de vente, ce qui réduit drastiquement les droits de mutation.

Frais de notaire dans l'ancien (environ 7-8 %)

Un bien est considéré comme « ancien » dès lors qu'il a fait l'objet d'une première mutation (vente) il y a plus de 5 ans. Les DMTO s'appliquent au taux plein de 5,81 %.

• DMTO : 5,81 % du prix de vente
• Émoluments notaire : environ 1 % (barème dégressif + TVA)
• Débours : 800 à 1 500 €
• CSI : 0,10 %

Frais de notaire dans le neuf (environ 2-3 %)

Un bien est considéré comme « neuf » s'il n'a jamais été habité ou s'il est vendu dans les 5 ans suivant son achèvement (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement). Les DMTO sont réduits à 0,71 %.

• Taxe de publicité foncière : 0,71 % du prix HT
• Émoluments notaire : environ 1 % (même barème)
• Débours : 800 à 1 500 €
• CSI : 0,10 %

Résultat : pour un même bien à 250 000 €, l'écart entre ancien et neuf peut dépasser 12 000 € de frais de notaire. C'est un élément à intégrer impérativement dans votre plan de financement.

Barème des émoluments du notaire 2026

Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif fixé par décret. Plus le prix du bien est élevé, plus le pourcentage appliqué diminue. Voici le barème en vigueur :

Remarque : à ces émoluments proportionnels s'ajoutent les émoluments de formalités (quelques centaines d'euros) et la TVA à 20 % sur l'ensemble. Le barème est identique que le bien soit ancien ou neuf.

Comment réduire ses frais de notaire

Si les droits de mutation sont fixés par la loi, plusieurs leviers permettent de diminuer le montant total de vos frais de notaire. Voici les stratégies les plus efficaces :

1. Négocier la remise sur les émoluments

Depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part des émoluments calculée sur la tranche de prix supérieure à 100 000 €. Cette remise doit être appliquée de manière uniforme à tous les clients du notaire. N'hésitez pas à comparer plusieurs études notariales avant de vous engager.

2. Déduire la valeur du mobilier

Lorsque vous achetez un bien meublé ou équipé (cuisine équipée, électroménager, meubles), la valeur de ces éléments peut être déduite du prix de vente pour le calcul des DMTO. Le mobilier n'est pas soumis aux droits de mutation.

Exemple concret : si vous achetez un appartement à 200 000 € avec une cuisine équipée valorisée à 8 000 €, les DMTO seront calculés sur 192 000 € au lieu de 200 000 €. Économie potentielle : environ 465 €.

Attention : la valeur déclarée du mobilier doit être réaliste et justifiable (liste détaillée avec estimation). L'administration fiscale peut la contester si elle est manifestement surévaluée. En pratique, un plafond de 5 % du prix est considéré comme raisonnable.

3. Acheter dans un département à taux réduit

Quelques départements appliquent un taux de taxe départementale de 3,80 % au lieu de 4,50 %. En 2026, c'est le cas de l'Indre (36), du Morbihan (56) et de Mayotte (976). Cela représente une économie d'environ 0,70 % du prix, soit 1 750 € pour un bien à 250 000 €.

4. Acheter dans le neuf ou en VEFA

Comme vu précédemment, les frais de notaire dans le neuf (2-3 %) sont nettement inférieurs à ceux de l'ancien (7-8 %). Si le prix au mètre carré est souvent plus élevé dans le neuf, l'économie sur les frais de notaire compense partiellement cet écart.

5. Séparer fonds de commerce et murs

Pour les locaux commerciaux, distinguer la valeur des murs de celle du fonds de commerce permet de réduire l'assiette soumise aux DMTO immobiliers. Cette stratégie nécessite un accompagnement juridique spécialisé.

Frais de notaire et crédit immobilier

Les frais de notaire ont un impact direct sur votre plan de financement immobilier. Voici ce que vous devez savoir :

Impact sur l'apport personnel

Les banques exigent généralement un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire. Pour un bien ancien à 250 000 €, cela signifie un apport d'au moins 18 000 à 20 000 €. Dans le neuf, l'apport nécessaire est réduit à environ 5 000 à 7 000 € grâce aux DMTO réduits.

Financement à 110 % : est-ce possible ?

Il est possible de financer les frais de notaire dans le prêt immobilier (on parle de prêt à 110 %). Les conditions pour y accéder :

• Situation professionnelle stable : CDI avec ancienneté, fonctionnaire, profession libérale établie.
• Taux d'endettement maîtrisé : inférieur à 33-35 % après intégration de la mensualité.
• Bonne gestion de comptes : pas de découvert récurrent, pas d'incident de paiement.
• Épargne résiduelle : la banque vérifie que vous conservez une épargne de précaution après l'opération.

Contrepartie : un financement à 110 % peut entraîner un taux d'intérêt légèrement supérieur (environ +0,10 à +0,20 point) et une durée de prêt plus longue, car la banque supporte un risque accru (le bien ne couvre pas la totalité du prêt en cas de revente rapide).

Frais de notaire et garantie du prêt

En plus des frais de notaire liés à l'achat, des frais de garantie s'ajoutent pour sécuriser le prêt. Si vous optez pour une hypothèque conventionnelle, comptez environ 1,5 % du montant emprunté supplémentaire. Une caution bancaire (Crédit Logement, CAMCA) revient à environ 1 % mais est partiellement restituable à la fin du prêt.

Exemples chiffrés

Mettons en pratique les éléments vus précédemment avec deux cas concrets :

Cas 1 : Appartement ancien à 200 000 €

Calcul détaillé :

• Assiette DMTO : 200 000 − 5 000 = 195 000 €
• DMTO (5,81 %) : 195 000 × 0,0581 = 11 329,50 €
• Émoluments HT : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (140 000 × 0,799 %) = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 1 118,60 = 1 995,25 €
• Émoluments TTC (+ TVA 20 %) : 2 394,30 €
• Débours estimés : 1 100 €
• CSI (0,10 % de 195 000) : 195 €

Cas 2 : Maison neuve (VEFA) à 350 000 €

Calcul détaillé :

• Taxe de publicité foncière (0,71 % du prix HT) : 291 667 × 0,0071 = 2 070,83 €
• Émoluments HT (sur 350 000 €) : (6 500 × 3,870 %) + (10 500 × 1,596 %) + (43 000 × 1,064 %) + (290 000 × 0,799 %) = 251,55 + 167,58 + 457,52 + 2 317,10 = 3 193,75 €
• Émoluments TTC (+ TVA 20 %) : 3 832,50 €
• Débours estimés : 1 200 €
• CSI (0,10 % de 350 000) : 350 €

L'économie en achetant dans le neuf plutôt que dans l'ancien est considérable : sur un bien comparable, les frais de notaire passent de plus de 15 000 € à environ 7 500 €, soit une réduction de moitié.

Questions fréquentes sur les frais de notaire