Mis \u00E0 jour le 24 f\u00E9vrier 2026
Classement Rendement Locatif par Ville en 2026 : O\u00F9 Investir ?
L'immobilier locatif reste le placement pr\u00E9f\u00E9r\u00E9 des Fran\u00E7ais en 2026. Mais toutes les villes ne se valent pas : entre une ville o\u00F9 le rendement brut d\u00E9passe 8 % et une m\u00E9tropole o\u00F9 il plafonne \u00E0 3 %, l'\u00E9cart est consid\u00E9rable. Ce classement analyse plus de 85 villes fran\u00E7aises en croisant prix au m\u00B2, loyers moyens et rendement brut pour vous aider \u00E0 identifier les march\u00E9s les plus porteurs.
Que vous soyez investisseur d\u00E9butant \u00E0 la recherche de cash-flow ou patrimonial visant la plus-value \u00E0 long terme, ce guide vous donne les donn\u00E9es concr\u00E8tes pour prendre une d\u00E9cision \u00E9clair\u00E9e.
Analyser un investissement locatif
Les 4 \u00E9tapes cl\u00E9s avant d\u2019investir
Rendement brut
Loyer annuel / Prix m²
Prix au m²
Comparer les marchés
Loyer moyen
Estimer la demande
Décision
Investir ou passer
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1. Top 10 des villes les plus rentables en 2026
Voici les dix villes fran\u00E7aises affichant le rendement locatif brut le plus \u00E9lev\u00E9. On y retrouve principalement des villes moyennes du nord et du centre de la France, o\u00F9 les prix au m\u00B2 restent contenus tandis que la demande locative demeure soutenue.
| Rang | Ville | R\u00E9gion | Rendement | Prix/m\u00B2 | Loyer/m\u00B2 | Population |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Mulhouse | Grand Est | 8.2 % | 1 300 € | 9 \u20AC | 110K |
| 2 | Saint-Quentin | Hauts-de-France | 8.0 % | 1 100 € | 7 \u20AC | 55K |
| 3 | Saint-Etienne | Auvergne-Rhone-Alpes | 7.8 % | 1 400 € | 9 \u20AC | 175K |
| 4 | Charleville-Mezieres | Grand Est | 7.5 % | 1 200 € | 8 \u20AC | 48K |
| 5 | Calais | Hauts-de-France | 7.5 % | 1 400 € | 9 \u20AC | 73K |
| 6 | Limoges | Nouvelle-Aquitaine | 7.2 % | 1 500 € | 9 \u20AC | 130K |
| 7 | Le Havre | Normandie | 7.0 % | 1 700 € | 10 \u20AC | 170K |
| 8 | Dunkerque | Hauts-de-France | 7.0 % | 1 600 € | 9 \u20AC | 88K |
| 9 | Le Mans | Pays de la Loire | 6.8 % | 1 800 € | 10 \u20AC | 145K |
| 10 | Troyes | Grand Est | 6.8 % | 1 600 € | 9 \u20AC | 62K |
Les villes en t\u00EAte de classement partagent des caract\u00E9ristiques communes : un prix au m\u00B2 inf\u00E9rieur \u00E0 2 000 \u20AC, une base \u00E9conomique diversifi\u00E9e (industrie, services, universit\u00E9) et une population suffisante pour assurer une demande locative r\u00E9guli\u00E8re. Le rendement \u00E9lev\u00E9 s'explique par le ratio favorable entre des loyers soutenus et des prix d'acquisition contenus.
Attention cependant : un rendement \u00E9lev\u00E9 ne garantit pas un bon investissement. Il est essentiel de v\u00E9rifier la dynamique d\u00E9mographique, le taux de vacance locative local et la liquidit\u00E9 du march\u00E9 \u00E0 la revente avant de s'engager.
2. Classement complet des 85 villes
Le tableau ci-dessous pr\u00E9sente l'int\u00E9gralit\u00E9 des villes analys\u00E9es, class\u00E9es par rendement locatif brut d\u00E9croissant. Les rendements sont color\u00E9s pour faciliter la lecture : vert ≥ 6 %, jaune 4-6 %, rouge < 4 %.
| # | Ville | Rend. | Prix/m\u00B2 | Loyer/m\u00B2 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Mulhouse | 8.2 % | 1 300 € | 9 \u20AC |
| 2 | Saint-Quentin | 8.0 % | 1 100 € | 7 \u20AC |
| 3 | Saint-Etienne | 7.8 % | 1 400 € | 9 \u20AC |
| 4 | Charleville-Mezieres | 7.5 % | 1 200 € | 8 \u20AC |
| 5 | Calais | 7.5 % | 1 400 € | 9 \u20AC |
| 6 | Limoges | 7.2 % | 1 500 € | 9 \u20AC |
| 7 | Le Havre | 7.0 % | 1 700 € | 10 \u20AC |
| 8 | Dunkerque | 7.0 % | 1 600 € | 9 \u20AC |
| 9 | Le Mans | 6.8 % | 1 800 € | 10 \u20AC |
| 10 | Troyes | 6.8 % | 1 600 € | 9 \u20AC |
| 11 | Bourges | 6.8 % | 1 500 € | 9 \u20AC |
| 12 | Beziers | 6.8 % | 1 600 € | 9 \u20AC |
| 13 | Belfort | 6.8 % | 1 400 € | 8 \u20AC |
| 14 | Clermont-Ferrand | 6.5 % | 2 200 € | 11 \u20AC |
| 15 | Perpignan | 6.5 % | 1 700 € | 9 \u20AC |
| 16 | Amiens | 6.5 % | 2 100 € | 11 \u20AC |
| 17 | Angouleme | 6.5 % | 1 800 € | 10 \u20AC |
| 18 | Beauvais | 6.5 % | 2 000 € | 11 \u20AC |
| 19 | Laval | 6.5 % | 1 600 € | 9 \u20AC |
| 20 | Cherbourg-en-Cotentin | 6.5 % | 1 700 € | 9 \u20AC |
| 21 | Carcassonne | 6.5 % | 1 500 € | 8 \u20AC |
| 22 | Tarbes | 6.5 % | 1 500 € | 8 \u20AC |
| 23 | Auxerre | 6.5 % | 1 600 € | 9 \u20AC |
| 24 | Poitiers | 6.3 % | 2 000 € | 10 \u20AC |
| 25 | Rouen | 6.2 % | 2 400 € | 12 \u20AC |
| 26 | Besancon | 6.2 % | 2 000 € | 10 \u20AC |
| 27 | Agen | 6.2 % | 1 700 € | 9 \u20AC |
| 28 | Cholet | 6.2 % | 1 800 € | 9 \u20AC |
| 29 | Evreux | 6.2 % | 1 800 € | 9 \u20AC |
| 30 | Nimes | 6.0 % | 2 300 € | 11 \u20AC |
| 31 | Reims | 6.0 % | 2 500 € | 12 \u20AC |
| 32 | Nancy | 6.0 % | 2 300 € | 11 \u20AC |
| 33 | Pau | 6.0 % | 2 000 € | 10 \u20AC |
| 34 | Niort | 6.0 % | 2 000 € | 10 \u20AC |
| 35 | Brest | 5.9 % | 2 100 € | 10 \u20AC |
| 36 | Marseille | 5.8 % | 3 400 € | 14 \u20AC |
| 37 | Tours | 5.8 % | 2 700 € | 12 \u20AC |
| 38 | Metz | 5.8 % | 2 200 € | 11 \u20AC |
| 39 | Valence | 5.8 % | 2 200 € | 11 \u20AC |
| 40 | Saint-Brieuc | 5.8 % | 1 900 € | 9 \u20AC |
| 41 | Saint-Nazaire | 5.8 % | 2 400 € | 11 \u20AC |
| 42 | Montauban | 5.8 % | 2 100 € | 10 \u20AC |
| 43 | Caen | 5.7 % | 2 500 € | 11 \u20AC |
| 44 | Dijon | 5.6 % | 2 600 € | 12 \u20AC |
| 45 | Lille | 5.5 % | 3 200 € | 13 \u20AC |
| 46 | Orleans | 5.5 % | 2 600 € | 12 \u20AC |
| 47 | Avignon | 5.5 % | 2 700 € | 12 \u20AC |
| 48 | Colmar | 5.5 % | 2 400 € | 11 \u20AC |
| 49 | Lorient | 5.5 % | 2 200 € | 10 \u20AC |
| 50 | Chartres | 5.5 % | 2 400 € | 11 \u20AC |
| 51 | Albi | 5.5 % | 2 000 € | 9 \u20AC |
| 52 | Arles | 5.5 % | 2 500 € | 11 \u20AC |
| 53 | Grenoble | 5.4 % | 2 800 € | 12 \u20AC |
| 54 | Angers | 5.4 % | 2 900 € | 12 \u20AC |
| 55 | Quimper | 5.3 % | 2 300 € | 10 \u20AC |
| 56 | Strasbourg | 5.2 % | 3 300 € | 13 \u20AC |
| 57 | Toulon | 5.2 % | 3 000 € | 13 \u20AC |
| 58 | Cergy | 5.2 % | 3 200 € | 14 \u20AC |
| 59 | Montpellier | 5.1 % | 3 500 € | 13 \u20AC |
| 60 | Toulouse | 5.0 % | 3 600 € | 13 \u20AC |
| 61 | Chambery | 5.0 % | 2 900 € | 12 \u20AC |
| 62 | Saint-Denis | 5.0 % | 4 000 € | 16 \u20AC |
| 63 | La Seyne-sur-Mer | 5.0 % | 3 000 € | 12 \u20AC |
| 64 | Nantes | 4.8 % | 3 800 € | 13 \u20AC |
| 65 | Villeurbanne | 4.8 % | 4 200 € | 14 \u20AC |
| 66 | Argenteuil | 4.8 % | 3 600 € | 14 \u20AC |
| 67 | Vannes | 4.8 % | 3 200 € | 13 \u20AC |
| 68 | Rennes | 4.6 % | 3 900 € | 13 \u20AC |
| 69 | Lyon | 4.5 % | 5 100 € | 15 \u20AC |
| 70 | La Rochelle | 4.5 % | 4 000 € | 14 \u20AC |
| 71 | Bastia | 4.5 % | 2 800 € | 11 \u20AC |
| 72 | Saint-Malo | 4.5 % | 3 800 € | 14 \u20AC |
| 73 | Hyeres | 4.5 % | 3 800 € | 14 \u20AC |
| 74 | Bordeaux | 4.2 % | 4 600 € | 14 \u20AC |
| 75 | Ajaccio | 4.2 % | 3 400 € | 13 \u20AC |
| 76 | Nice | 4.0 % | 4 800 € | 16 \u20AC |
| 77 | Annecy | 4.0 % | 4 900 € | 15 \u20AC |
| 78 | Montreuil | 4.0 % | 5 800 € | 19 \u20AC |
| 79 | Bayonne | 4.0 % | 4 200 € | 14 \u20AC |
| 80 | Aix-en-Provence | 3.8 % | 5 200 € | 15 \u20AC |
| 81 | Antibes | 3.8 % | 5 000 € | 16 \u20AC |
| 82 | Cannes | 3.5 % | 5 500 € | 17 \u20AC |
| 83 | Versailles | 3.5 % | 7 800 € | 22 \u20AC |
| 84 | Boulogne-Billancourt | 3.3 % | 8 500 € | 24 \u20AC |
| 85 | Paris | 3.2 % | 10 200 € | 28 \u20AC |
On observe une nette corr\u00E9lation inverse entre le prix au m\u00B2 et le rendement brut. Les villes o\u00F9 le m\u00B2 se n\u00E9gocie autour de 1 000 \u00E0 1 800 \u20AC affichent syst\u00E9matiquement des rendements sup\u00E9rieurs \u00E0 6,5 %. A contrario, les villes c\u00F4ti\u00E8res prisées (Cannes, Nice, Antibes) et la r\u00E9gion parisienne pr\u00E9sentent des rendements plus faibles, mais une meilleure perspective de plus-value patrimoniale.
3. Focus grandes m\u00E9tropoles
Les dix plus grandes villes de France concentrent l'essentiel de l'activit\u00E9 \u00E9conomique et de la demande locative. Leur rendement brut est g\u00E9n\u00E9ralement inf\u00E9rieur \u00E0 celui des villes moyennes, mais elles offrent d'autres avantages : vacance locative quasi nulle, forte liquidit\u00E9 \u00E0 la revente et potentiel de plus-value.
| Ville | Rendement | Prix/m\u00B2 | Loyer/m\u00B2 | Population |
|---|---|---|---|---|
| Marseille | 5.8 % | 3 400 € | 14 \u20AC | 870K |
| Lille | 5.5 % | 3 200 € | 13 \u20AC | 235K |
| Strasbourg | 5.2 % | 3 300 € | 13 \u20AC | 285K |
| Montpellier | 5.1 % | 3 500 € | 13 \u20AC | 290K |
| Toulouse | 5.0 % | 3 600 € | 13 \u20AC | 490K |
| Nantes | 4.8 % | 3 800 € | 13 \u20AC | 320K |
| Rennes | 4.6 % | 3 900 € | 13 \u20AC | 220K |
| Lyon | 4.5 % | 5 100 € | 15 \u20AC | 520K |
| Bordeaux | 4.2 % | 4 600 € | 14 \u20AC | 260K |
| Paris | 3.2 % | 10 200 € | 28 \u20AC | 2.1M |
Le paradoxe parisien
Paris affiche le rendement brut le plus faible du classement (3,2 %), mais reste la ville la plus demand\u00E9e de France. La capitale offre une s\u00E9curit\u00E9 locative in\u00E9gal\u00E9e : le taux de vacance y est inf\u00E9rieur \u00E0 2 %, et les biens se revendent rapidement. Pour un investisseur patrimonial, Paris reste un choix rationnel malgr\u00E9 un cash-flow souvent n\u00E9gatif.
Marseille et Lille : le meilleur compromis ?
Parmi les grandes m\u00E9tropoles, Marseille (5,8 %) et Lille (5,5 %) se d\u00E9marquent avec des rendements significativement sup\u00E9rieurs \u00E0 la moyenne des grandes villes. Elles combinent des prix encore accessibles, une forte demande locative (universit\u00E9, p\u00F4les d'emploi) et un dynamisme \u00E9conomique soutenu.
4. Focus \u00CEle-de-France
La r\u00E9gion \u00CEle-de-France pr\u00E9sente une forte h\u00E9t\u00E9rog\u00E9n\u00E9it\u00E9. Entre Paris intra-muros et les villes de grande couronne, les rendements varient du simple au double. Les communes bien desservies par le m\u00E9tro, le RER ou le futur Grand Paris Express offrent souvent le meilleur compromis entre rendement et valorisation.
| Ville | Rendement | Prix/m\u00B2 | Loyer/m\u00B2 | Population |
|---|---|---|---|---|
| Cergy | 5.2 % | 3 200 € | 14 \u20AC | 68K |
| Saint-Denis | 5.0 % | 4 000 € | 16 \u20AC | 115K |
| Argenteuil | 4.8 % | 3 600 € | 14 \u20AC | 110K |
| Montreuil | 4.0 % | 5 800 € | 19 \u20AC | 110K |
| Versailles | 3.5 % | 7 800 € | 22 \u20AC | 85K |
| Boulogne-Billancourt | 3.3 % | 8 500 € | 24 \u20AC | 120K |
| Paris | 3.2 % | 10 200 € | 28 \u20AC | 2.1M |
En \u00CEle-de-France, Cergy (5,2 %) et Saint-Denis (5,0 %) tirent leur \u00E9pingle du jeu gr\u00E2ce \u00E0 des prix au m\u00B2 encore contenus et une demande locative aliment\u00E9e par la proximit\u00E9 de Paris. Argenteuil (4,8 %) b\u00E9n\u00E9ficie \u00E9galement d'un bon positionnement avec l'arriv\u00E9e du Grand Paris Express. \u00C0 l'inverse, Boulogne-Billancourt et Versailles, malgr\u00E9 leur attractivit\u00E9 r\u00E9sidentielle, affichent des rendements proches de ceux de Paris intra-muros.
5. M\u00E9thodologie et sources
Collecte des donn\u00E9es
Les prix au m\u00B2 et les loyers moyens utilis\u00E9s dans ce classement sont issus d'un croisement de plusieurs sources publiques et priv\u00E9es : donn\u00E9es des Notaires de France (base PERVAL et Bien), statistiques INSEE sur le parc locatif, et observatoires locaux des loyers (ADIL, OLAP pour l'\u00CEle-de-France). Les prix refl\u00E8tent les transactions r\u00E9alis\u00E9es au cours des 12 derniers mois.
Calcul du rendement brut
Le rendement brut est calcul\u00E9 selon la formule standard :
Rendement brut = (Loyer mensuel/m\u00B2 \u00D7 12) / Prix/m\u00B2 \u00D7 100
Ce rendement ne tient compte ni des charges, ni de la fiscalit\u00E9, ni de la vacance locative. Pour un calcul pr\u00E9cis int\u00E9grant ces param\u00E8tres, utilisez notre simulateur de rendement locatif net.
Limites
Les donn\u00E9es pr\u00E9sent\u00E9es sont des moyennes par ville. Au sein d'une m\u00EAme commune, les \u00E9carts de prix et de loyer entre quartiers peuvent \u00EAtre tr\u00E8s importants. Le rendement brut ne pr\u00E9juge pas du rendement net (apr\u00E8s charges et fiscalit\u00E9), qui peut varier significativement selon le r\u00E9gime fiscal choisi, le montant des charges de copropri\u00E9t\u00E9 et la taxe fonci\u00E8re locale.
6. Questions fr\u00E9quentes
Qu’est-ce que le rendement locatif brut ?
Quel est le bon rendement locatif en 2026 ?
Pourquoi les villes les moins chères ont les meilleurs rendements ?
Paris est-elle un bon investissement locatif ?
Comment passer du rendement brut au rendement net ?
Simulez votre rendement locatif
Vous avez rep\u00E9r\u00E9 une ville dans le classement ? Passez \u00E0 l'\u00E9tape suivante : calculez le rendement net et net-net de votre projet en int\u00E9grant toutes les charges, la fiscalit\u00E9 et la vacance locative. Notre simulateur gratuit g\u00E8re les quatre r\u00E9gimes fiscaux (micro-foncier, r\u00E9el, LMNP micro-BIC, LMNP r\u00E9el) et vous fournit un r\u00E9sultat pr\u00E9cis en quelques secondes.
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Conclusion
Ce classement 2026 confirme une r\u00E8gle fondamentale de l'investissement locatif : rendement et prix d'achat \u00E9voluent en sens inverse. Les villes moyennes du nord et du centre de la France (Saint-Quentin, Mulhouse, Saint-\u00C9tienne) offrent les meilleurs rendements bruts, tandis que les grandes m\u00E9tropoles et les villes c\u00F4ti\u00E8res privil\u00E9gient la plus-value patrimoniale.
Le choix entre rendement et patrimoine d\u00E9pend de votre strat\u00E9gie personnelle. Un investisseur recherchant du cash-flow imm\u00E9diat se tournera vers les villes en haut du classement. Un investisseur patrimonial pr\u00E9f\u00E9rera une grande m\u00E9tropole ou l'\u00CEle-de-France, o\u00F9 la valorisation \u00E0 long terme compense un rendement plus modeste.
Dans tous les cas, ne vous arr\u00EAtez jamais au rendement brut. Utilisez notre simulateur de rendement locatif pour obtenir le rendement net-net de votre projet et consultez notre guide du rendement locatif net pour ma\u00EEtriser toutes les subtilit\u00E9s du calcul.