Mis à jour le 24 février 2026

Capacité d'emprunt immobilier 2026 : calcul, taux et simulation

Vous envisagez un achat immobilier et vous vous demandez combien vous pouvez emprunter ? La capacité d'emprunt est le point de départ de tout projet immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges, du taux d'intérêt, de la durée du prêt et de l'assurance emprunteur. Dans ce guide complet, nous décortiquons chaque paramètre avec des formules, des tableaux comparatifs et des exemples chiffrés pour vous aider à estimer précisément votre budget en 2026.

Comment calculer sa capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer un achat immobilier. Elle se calcule en trois étapes successives.

Étape 1 : déterminer la mensualité maximale

La mensualité maximale correspond à 35 % de vos revenus nets mensuels, diminués de vos charges de crédit existantes.

Formule :

Exemple : un couple avec 5 000 € de revenus nets mensuels et un crédit auto de 200 € / mois dispose d'une mensualité maximale de : (5 000 × 0,35) − 200 = 1 550 € / mois.

Étape 2 : convertir la mensualité en capital empruntable

La formule financière qui convertit une mensualité en capital empruntable est la suivante :

Où t est le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). Ce calcul intègre le mécanisme d'amortissement : chaque mensualité rembourse une part de capital et une part d'intérêts.

Étape 3 : ajouter l'apport personnel

Le budget total inclut le prix du bien, les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et les frais de garantie. L'apport sert généralement à couvrir ces frais annexes.

La règle des 35 % du HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignantes ses recommandations depuis janvier 2022. Le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse). Cette norme s'impose à toutes les banques françaises.

Historique de la norme

Avant 2020, le seuil d'endettement était une recommandation informelle à 33 %. Le HCSF l'a d'abord relevé à 35 % (pour intégrer l'assurance) puis rendu juridiquement contraignant. Les banques qui dépassent ce seuil s'exposent à des sanctions de l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution).

La marge de dérogation de 20 %

Les banques conservent une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle de crédits. Elles peuvent accorder des prêts dépassant les 35 % d'endettement ou les 25 ans de durée pour certains profils :

• Primo-accédants en résidence principale : au moins 80 % de cette marge doit leur être réservée.
• Hauts revenus avec reste à vivre confortable : un couple gagnant 10 000 € / mois peut dépasser les 35 % si le reste à vivre (revenus − mensualité − charges incompressibles) est largement suffisant.
• Investisseurs locatifs expérimentés : certaines banques pondèrent les revenus locatifs existants.

Le reste à vivre : le critère complémentaire

Au-delà du taux d'endettement, les banques analysent le reste à vivre, c'est-à-dire la somme dont vous disposez après le paiement de toutes vos mensualités de crédit. Les seuils courants sont d'environ 700 à 800 € par adulte et 300 à 400 € par enfant à charge.

Impact du taux d'intérêt et de la durée

Le taux d'intérêt et la durée du prêt sont les deux leviers qui déterminent directement votre capacité d'emprunt. À mensualité égale, un taux plus bas ou une durée plus longue permettent d'emprunter davantage.

Tableau 1 : capacité d'emprunt selon la durée

Pour un revenu net mensuel de 3 000 €, sans crédit en cours, avec un taux fixe de 3,2 % (hors assurance). Mensualité maximale : 3 000 × 35 % = 1 050 €.

Constat : en passant de 15 à 25 ans, la capacité d'emprunt augmente de 43 % (de 149 500 € à 213 800 €), mais le coût total des intérêts est multiplié par 2,5. C'est le compromis fondamental entre capacité et coût total du crédit.

Tableau 2 : impact du taux d'intérêt sur la capacité

Pour une mensualité de 1 050 € sur 20 ans (240 mensualités) :

Constat : chaque point de taux en plus (de 2,5 % à 3,5 %) réduit la capacité d'emprunt d'environ 14 200 € sur 20 ans. Négocier son taux est donc un levier puissant.

L'apport personnel en 2026

L'apport personnel est la somme que vous investissez directement dans votre projet immobilier, sans recourir à l'emprunt. Il joue un rôle déterminant dans l'obtention de votre prêt et dans les conditions qui vous seront proposées.

Quel montant d'apport idéal ?

En 2026, les banques attendent généralement un apport représentant 10 à 20 % du prix du bien. Cet apport sert principalement à couvrir :

• Les frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
• Les frais de garantie : caution (environ 1,5 % du capital) ou hypothèque (environ 2 %).
• Les frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 € selon les établissements.

Un apport plus important (20 à 30 %) vous permet de négocier un taux d'intérêt plus bas (décote de 0,1 à 0,3 point) et rassure la banque sur votre capacité d'épargne.

Emprunter sans apport : est-ce encore possible ?

Le prêt sans apport (financement à 110 %) est devenu exceptionnel en 2026. Il est réservé à des profils très spécifiques :

• Jeunes actifs à fort potentiel : médecins, ingénieurs, cadres de grandes entreprises avec une trajectoire salariale claire.
• Fonctionnaires titulaires : la sécurité de l'emploi compense l'absence d'apport pour certaines banques.
• Épargnants possédant du patrimoine : si vous avez des placements (assurance-vie, PEA) que vous ne souhaitez pas liquider, certaines banques acceptent un nantissement.

Dans tous les cas, l'absence d'apport entraîne un taux plus élevé (+0,2 à +0,5 point) et des conditions moins favorables.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est obligatoire dans la quasi-totalité des prêts immobiliers. Elle protège la banque (et l'emprunteur) en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Son coût impacte directement votre capacité d'emprunt car il est inclus dans le calcul du taux d'endettement de 35 %.

Le coût de l'assurance

Le taux d'assurance emprunteur varie selon votre profil :

• Moins de 30 ans, non-fumeur : 0,08 % à 0,15 % du capital emprunté.
• 30-45 ans : 0,15 % à 0,30 %.
• Plus de 45 ans : 0,30 % à 0,50 % ou plus.

Exemple : pour un emprunt de 200 000 € avec une assurance à 0,25 %, le coût mensuel de l'assurance est de (200 000 × 0,0025) / 12 = 41,67 € / mois. Cette somme vient réduire la mensualité disponible pour le remboursement du capital.

La délégation d'assurance et la loi Lemoine

Depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette liberté permet de réaliser des économies considérables :

• Les contrats en délégation d'assurance (assureurs externes) sont en moyenne 30 à 60 % moins chers que les contrats groupe proposés par les banques.
• Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, la différence peut atteindre 5 000 à 15 000 € sur la durée totale.
• Concrètement, cela libère de la capacité d'emprunt : l'économie mensuelle (20 à 50 €) peut être réallouée au remboursement du capital.

L'impact concret sur la capacité d'emprunt

Reprenons notre exemple avec 3 000 € de revenus nets et une mensualité maximale de 1 050 €. Si l'assurance coûte 42 € / mois (contrat groupe), la mensualité pour le remboursement du capital n'est plus que de 1 008 €. Avec une délégation à 18 € / mois, vous disposez de 1 032 € pour le remboursement, soit environ 4 300 € de capacité d'emprunt supplémentaire sur 20 ans.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt

Si votre capacité d'emprunt est insuffisante pour votre projet immobilier, plusieurs leviers s'offrent à vous. Voici les stratégies les plus efficaces, classées par impact.

1. Emprunter à deux (co-emprunteur)

La solution la plus immédiate pour augmenter sa capacité d'emprunt est d'emprunter en couple ou avec un co-emprunteur. Les revenus des deux emprunteurs sont additionnés pour le calcul de la mensualité maximale, ce qui peut doubler la capacité d'emprunt.

Attention : les deux emprunteurs sont solidairement responsables de la totalité du prêt. En cas de séparation, la dette reste due intégralement tant que le prêt n'est pas refinancé ou soldé.

2. Profiter du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources pour l'achat d'une résidence principale. En 2026, il peut financer jusqu'à 40 % du prix du bien dans les zones tendues (A et B1) et couvre aussi les logements neufs et anciens avec travaux dans les zones B2 et C.

L'avantage du PTZ est double : il ne génère pas d'intérêts et sa mensualité n'est pas comptabilisée de la même manière dans le taux d'endettement (période de différé). Cela augmente mécaniquement votre capacité d'emprunt principale.

3. Allonger la durée du prêt

Comme montré dans le tableau plus haut, passer de 15 à 25 ans augmente la capacité d'emprunt de plus de 40 %. Le coût total des intérêts augmente, mais la capacité d'achat est significativement supérieure. La durée maximale autorisée par le HCSF est de 25 ans (27 ans avec différé pour le neuf).

4. Délégation d'assurance

Comme détaillé dans la section précédente, choisir une assurance externe moins chère libère de la mensualité pour le remboursement du capital. Gain potentiel : 3 000 à 10 000 € de capacité supplémentaire.

5. Solder ses crédits en cours

Un crédit à la consommation de 300 € / mois réduit votre mensualité immobilière maximale de 300 €. Sur 20 ans à 3,2 %, cela représente environ 53 000 € de capacité d'emprunt en moins. Soldez vos crédits conso et auto avant de demander votre prêt immobilier.

6. Le lissage de prêts

Si vous avez un crédit qui se termine dans quelques années, la banque peut proposer un lissage (ou prêt palier). La mensualité totale (crédit existant + nouveau prêt) reste constante pendant toute la durée. Une fois le crédit court soldé, la mensualité du prêt immobilier augmente automatiquement.

Ce mécanisme permet de respecter les 35 % d'endettement dès le départ tout en maximisant le montant emprunté sur le long terme.

7. Augmenter son apport

Un apport plus élevé ne change pas la capacité d'emprunt stricto sensu (celle-ci dépend des revenus), mais il augmente le budget total et permet souvent de négocier un meilleur taux. Chaque euro d'apport supplémentaire est un euro de budget en plus.

Questions fréquentes

Conclusion : préparez votre projet immobilier avec les bons chiffres

La capacité d'emprunt n'est pas un chiffre figé. Elle dépend de nombreux paramètres que vous pouvez optimiser : revenus, durée, taux, assurance, apport et dispositifs complémentaires comme le PTZ.

Retenez ces principes fondamentaux :

• Le taux d'endettement de 35 % (assurance incluse) est la contrainte principale imposée par le HCSF. Chaque euro de charge en moins libère de la capacité.
• Le taux d'intérêt a un impact considérable : chaque point de taux représente des dizaines de milliers d'euros de capacité en plus ou en moins.
• L'apport personnel facilite l'obtention du prêt et améliore les conditions. Visez au minimum les frais annexes (10 % du prix).
• L'assurance emprunteur est un poste souvent sous-estimé. La délégation (loi Lemoine) peut vous faire économiser des milliers d'euros.
• Plusieurs leviers existent pour augmenter votre capacité : co-emprunteur, PTZ, lissage, allongement de durée. Exploitez-les tous.

Avant de visiter des biens, commencez par calculer précisément votre capacité d'emprunt. Cela vous évitera de perdre du temps sur des projets hors budget et vous permettra de négocier en toute confiance avec les banques et les vendeurs.